別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
金沢 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 5-5 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　福田　修一   TEL.
鑑定評価額 27,600,000 円  １㎡当たりの価格 84,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 69,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市寺町２丁目２３番
｢寺町２－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 327  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区最高20m


(87,289)
不整形
1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ4		 中小規模の店舗が多
い県道沿いの近隣商
業地域		 北東17m県道 水道、ガス、下水 金沢

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    20 ｍ、南   210 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７ｍ県道 交通

施設		 金沢駅南方

4.0km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は既成の近隣商業地域である。地域性は住宅地域化等変化するものと予測される。なお対象標準地は第
１種住居地域に跨がっているため基準建蔽率等加重平均である。高度地区も一部最高１５ｍである。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は金沢市の商業・混在地域一帯。需要の中心は金沢市及び県外の法人・個人である。対象標準地を含む近隣
地域は、商業地域で新規出店も見られなく地価も弱含みに推移するものと予測される。需要の中心となる価格帯は、見
つけづらいが土地で２５００万円程度中古付物件３０００万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺では店舗や営業所もある商業地域である。収益物件もあるが収益価格は、賃料が低く求められて
いて経済採算にやや欠けている。よって、自用目的での取引が中心であり、市場の実態をより反映する比準価格を重視
し、収益価格を関連づけて市場動向を勘案して代表標準地との価格検討も踏まえ比準価格から鑑定評価額を上記の通り
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　金沢 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    125,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[ 99.0]		 100
[148.7]		 [ 98.0]
100		 84,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金沢市は人口約４５．８万人北陸の中核都市
である。北陸新幹線開業からコロナ禍を経て
観光需要等全体では回復基調にある。


谷口金沢建築館も同一街路沿いに２０１９年
完成しているが商況に余り変化がない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +28.5
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 金沢 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公０
３
-43		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東3.3m市道
、中間画地
近商
高度地区最高20m
(90,200)
b ０２４公０
３
-49		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m国道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(100,500)
c ０２４公０
９
-33		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西20m県道、
南西3.7m、
角地
商業
高度地区最高30m
(100,400)
d ０２４公１
８
-18		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西12m市道、
北東8m、角地
準工
高度地区最高18m
地区計画等
(70,200)
e ０２４公２
１
-10		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高12m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
71,757  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  75.0]		 100
[  98.0]
98,117 		 100
[ 113.9]
86,143 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
84,400 
b (　           ) 
144,928  		 100
[ 120.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
128,020 		 100
[ 150.2]
85,233 
83,500 
c (　           ) 
78,901  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
80,085 		 100
[  92.6]
86,485 
84,800 
d (　           ) 
100,738  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
98,220 		 100
[ 113.0]
86,920 
85,200 
e (　           ) 
73,630  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
76,262 		 100
[  88.5]
86,172 
84,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +41.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -13.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     84,500 円／㎡]  



金沢 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地域であり、再調達原価の把握等困難なため原価法の適用ができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,133,255 
1,482,880 
5,650,375 
4,882,400 
767,975 		 （　0.9497）
729,346 		 （  4.6 -  0.0 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     15,855,348 円　　　　（　     48,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 125.00 Ｓ3 375.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区最高20m
 87 ％   300 ％   289 ％   327 ㎡     14.2 m x   22.7 m  前面道路：県道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２～３階ファミリー向け平均面積約５６㎡。屋外駐車場あり。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
125.00 
90.0 
112.50 
2,533 
284,963 		 6.0  1,709,778 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
1,433 
161,213 		 2.0  322,426 
1.0  161,213 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
375.00 
90.0 
337.50 

607,389 		 2,354,630 
322,426 
⑨年額支払賃料        607,389 円　×　12ヶ月　＝　       7,288,668 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     337.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         504,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,288,668 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         504,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       779,267 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,013,401 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,354,630 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,192 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          322,426 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          98,662 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,133,255 円　　　　（　        21,814 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０１
　　　　-21		 2,255  
(   2,128) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,433 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,546 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,533 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０９
　　　　-20		 3,110  
(   2,937) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
2,658 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
金沢 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 430,800 円  　　　　     71,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 233,780 円  　　　        7,792,668　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      610,300 円  　　　　     71,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        71,800 円  　　　　     71,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,800 円  　　　　     71,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,482,880 円　（　　　　　　         4,535 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 186,000 円／㎡　×　     375.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,882,400 円  
（　　　　　        14,931 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,133,255 円      
②総費用 1,482,880 円      
③純収益　①－② 5,650,375 円      
④建物等に帰属する純収益 4,882,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 767,975 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 729,346 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,230 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,855,348 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市寺町二丁目２３番
 2200000144834-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
金沢 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 5-5 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　小西　均   TEL.
鑑定評価額 27,600,000 円  １㎡当たりの価格 84,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 69,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市寺町２丁目２３番
｢寺町２－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 327  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区最高20m


(87,289)
不整形
1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ4		 中小規模の店舗が多
い県道沿いの近隣商
業地域		 北東17m県道 水道、ガス、下水 金沢

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    20 ｍ、南   210 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 約１７ｍ県道 交通

施設		 金沢駅南方

4.0km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は小規模な画地も見られる既成の近隣商業地域で、駐車場を確保し難く需要は少ない。アフターコロナ
にあっても地域的な変化は少なく、当面は横ばいが続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、金沢市南部の幹線道路沿いを中心とした商業地域のうち、類似価格帯の圏域である。需要者は同一需給
圏内で事業を営む個人事業者、法人等が主体である。同一需給圏内では集客力の弱さから、店舗や営業所を閉鎖する所
が見られる。観光客はまばら。需要の中心価格帯は、対象標準地の規模で２８００万円前後と推察されるが、取引の規
模と総額には幅がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺において、賃貸物件としては店舗や店舗併用住宅等が見られるものの、取引は自用目的のものが
多い。また、近隣地域は中小規模の店舗が多い近隣商業地域で、賃貸物件投資を目的とした土地需要は殆ど無く、市場
参加者は自用目的の事業者が主体である。従って、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格
検討、単価と総額との関連を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　金沢 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    125,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[ 99.0]		 100
[148.9]		 [ 98.0]
100		 84,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復しつつあるが、インフレの影響に
より商業地の需要は不透明である。



寺町商店街は、昔からある商店の廃業が多い
。背景として、背後地住民の高齢化がある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 金沢 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２３調２
７
-54		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m県道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(90,400)
b ０２３調１
５
-3		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東20m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(60,200)
c ０２４公０
３
-6		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東5.6m市道
、北西3m、
角地
１住居
土砂災害警戒区域
風致地区
(40,200)
d ０２４公３
１
-14		 金沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西10.8m市
道、
北東2.9m、
南西3m、
三方路
近商
高度地区最高18m
(100,290)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,422  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
105,528 		 100
[ 127.7]
82,637 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
81,000 
b (　           ) 
96,759  		 100
[ 120.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
84,342 		 100
[  95.1]
88,688 
86,900 
c (　           ) 
82,829  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.7]
95,013 		 100
[ 105.0]
90,489 
88,700 
d (　           ) 
69,260  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  84.9]
101,973 		 100
[ 116.9]
87,231 
85,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　 -12.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　 -15.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     85,500 円／㎡]  



金沢 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,136,428 
1,494,823 
5,641,605 
4,909,600 
732,005 		 （　0.9497）
695,185 		 （  4.6 -  0.0 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     15,112,717 円　　　　（　     46,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 125.00 Ｓ3 375.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区最高20m
 87 ％   300 ％   289 ％   327 ㎡     14.2 m x   22.7 m  前面道路：県道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロアー貸し、２・３階は各階ともファミリータイプの住宅２室（平均専有面積約５６㎡）を想定。 ⑦有効率　  91.3 ％
の理由		 標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
125.00 
90.0 
112.50 
2,460 
276,750 		 6.0  1,660,500 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
125.00 
92.0 
115.00 
1,476 
169,740 		 2.0  339,480 
1.0  169,740 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
375.00 
91.3 
342.50 

616,230 		 2,339,460 
339,480 
⑨年額支払賃料        616,230 円　×　12ヶ月　＝　       7,394,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     342.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,394,760 円　　×　　  12.0 ％                          
＋　　　         576,000 円　　×　　  12.0 ％　＝　　       956,491 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,014,269 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,339,460 円　×　　  88.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,587 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          339,480 円　×　　  88.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         101,572 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,136,428 円　　　　（　        21,824 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０１
　　　　-21		 2,255  
(   2,128) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,506 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,472 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,460 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２８
　　　　-3		 3,011  
(   2,921) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[ 95.0]
2,438 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
金沢 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 433,200 円  　　　　     72,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 239,123 円  　　　        7,970,760　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      613,700 円  　　　　     72,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        72,200 円  　　　　     72,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        72,200 円  　　　　     72,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,494,823 円　（　　　　　　         4,571 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 72,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 187,000 円／㎡　×　     375.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,909,600 円  
（　　　　　        15,014 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,136,428 円      
②総費用 1,494,823 円      
③純収益　①－② 5,641,605 円      
④建物等に帰属する純収益 4,909,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 732,005 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 695,185 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,126 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,112,717 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市寺町二丁目２３番
 2200000144834-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考