別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
金沢 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 5-4 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　秋山　眞一郎   TEL.
鑑定評価額 900,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,040,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市本町２丁目５７１番１外
｢本町２－１６－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 865  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高60m
駐車付置義務

(100,600)
不整形
2:1		 ホテル

ＳＲＣ11F1B		 再開発ビル、高層ホ
テルも存する駅前商
業地域		 北東35m県道、三方路 水道、ガス、下水 金沢

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   180 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 北陸随一の高度商業地域 街

路		 ３５ｍ県道 交通

施設		 金沢駅南東方

250m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高60m
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 供給過剰とコロナ禍によりホテル用地需要は激減した。コロナ禍の収束により観光需要は戻っているが、物価高
等に伴う景気悪化の懸念もあり、中心商業地の地価の回復スピードは緩やかになると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,060,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    930,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、金沢駅周辺から武蔵、南町、香林坊、片町地区へ至るいわゆる「都心軸」に立地する中心部の商業地域
。需要者は県内外の機関投資家、不動産事業者等である。北陸新幹線開業以降、金沢市の中心商業地においてはホテル
建設を目的とする旺盛な土地需要が土地価格上昇を牽引したが、供給過剰及びコロナ禍により、投資需要は減退した。
コロナ禍の収束で需要は回復しつつある。取引価格は立地や規模により様々で、需要の中心価格帯は把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏においては、店舗や事務所ビル等の賃貸物件が多く見られ、賃貸市場は比較的成熟している。ただし、賃貸
建物の建設を目的とした土地取引はほとんどなく、中古建物の収益不動産や自用目的の取引によって土地価格が形成さ
れている。したがって、取引市場の実勢をより反映している比準価格を重視し、利回り等の不確定要素を含む収益価格
を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　金沢 5-29                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,020,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の収束により、観光需要は概ねコロ
ナ禍前の水準まで回復している。個人消費も
持ち直しているが、物価上昇の影響が懸念さ
れる。

オフィスは新規供給により需給が緩和してい
る。一方で観光需要の回復により、中心商業
地に対する新規投資意欲は回復している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％ +2.0 ％
３　試算価格算定内訳 金沢 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公０
８
-1		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16.2m市道、
南5.3m、
二方路
近商
高度地区最高25m
(100,300)
b ０２４公１
６
-28		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
東3m、二方路
商業
高度地区最高20m
駐車付置義務
(100,360)
c ０２３公０
７
-5		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東19m市道、
南西2.2m、
二方路
商業
高度地区最高31m
駐車付置義務
(100,400)
d ０２２調０
７
-1		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東50m県道、
南東25m、
南西8m、
三方路
商業
駐車付置義務
地区計画等
(100,400)
e ０２１調１
７
-903		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西25m市道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
442,814  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
453,132 		 100
[  45.5]
995,895 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
995,000 
b (　           ) 
571,870  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
569,094 		 100
[  53.6]
1,061,743 
1,060,000 
c (　           ) 
435,203  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
442,883 		 100
[  47.0]
942,304 
941,000 
d (　           ) 
486,933  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
509,315 		 100
[  47.0]
1,083,649 
1,080,000 
e (　           ) 
756,379  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[  93.0]		 100
[ 100.0]
842,590 		 100
[  75.0]
1,123,453 
1,120,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,060,000 円／㎡]  



金沢 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

200,510,035 
64,615,884 
135,894,151 
97,755,000 
38,139,151 		 （　0.9277）
35,381,690 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    804,129,318 円　　　　（　    930,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 660.00 Ｓ8 4,895.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高60m
駐車付置義務		 100 ％   600 ％   600 ％   865 ㎡     45.0 m x   25.0 m  前面道路：県道     　  35.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～８階事務所、駐車場はタワーパーキングの併設を想定した。運営管理形態は市場実態を踏まえ外部委託とした。 ⑦有効率　  74.3 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
660.00 
70.0 
462.00 
5,446 
2,516,052 		 10.0  25,160,520 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
605.00 
75.0 
453.75 
4,477 
2,031,439 		 10.0  20,314,390 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
605.00 
75.0 
453.75 
4,364 
1,980,165 		 10.0  19,801,650 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,895.00 
74.3 
3,638.25 

16,428,481 		 164,284,810 
0 
⑨年額支払賃料     16,428,481 円　×　12ヶ月　＝　     197,141,772 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,638.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃貸市場の慣行から共益費（管理費）は支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  42 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      10,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       197,141,772 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      10,080,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     8,288,871 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 198,932,901 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       164,284,810 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,577,134 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     200,510,035 円　　　　（　       231,804 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２７
　　　　-101		 3,962  
(   3,932) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
4,307 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,364 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２７
　　　　-8		 3,811  
(   3,782) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
4,380 
c ０１
　　　　-34		 3,448  
(   3,431) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
4,507 
金沢 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,820,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 33,155,484 円  　　　      207,221,772　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,205,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,495,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,470,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,470,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      64,615,884 円　（　　　　　　        74,700 円／㎡）　　（経費率　　  32.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9277    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,470,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 292,000 円／㎡　×　   4,895.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 97,755,000 円  
（　　　　　       113,012 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 200,510,035 円      
②総費用 64,615,884 円      
③純収益　①－② 135,894,151 円      
④建物等に帰属する純収益 97,755,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 38,139,151 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 35,381,690 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       40,904 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    804,129,318 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     930,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市本町二丁目５７１番１
 2200000063148-0000
2 　金沢市本町二丁目５７２番１
 2200000063149-0000
3 　金沢市本町二丁目５７３番１
 2200000063150-0000
4 　金沢市本町二丁目５７４番
 2200000063151-0000
5 　金沢市本町二丁目５７５番１
 2200000063152-0000
6 　金沢市本町二丁目５７６番１
 2200000063153-0000
7 　金沢市本町二丁目５７６番２
 2200000063154-0000
8 　金沢市本町二丁目５７８番１
 2200000063156-0000
9 　金沢市本町二丁目５７８番２
 2200000063157-0000
10 　金沢市本町二丁目５７８番３
 2200000063158-0000
11 　金沢市本町二丁目５７９番１
 2200000063159-0000
12 　金沢市本町二丁目５８１番１
 2200000063161-0000
13 　金沢市本町二丁目５８２番１
 2200000063162-0000
14 　金沢市本町二丁目５８３番１
 2200000063163-0000
15 　金沢市本町二丁目５８４番１
 2200000063164-0000
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
金沢 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 5-4 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西郷　悟   TEL.
鑑定評価額 900,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,040,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市本町２丁目５７１番１外
｢本町２－１６－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 865  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高60m
駐車付置義務

(100,600)
不整形
2:1		 ホテル

ＳＲＣ11F1B		 再開発ビル、高層ホ
テルも存する駅前商
業地域		 北東35m県道、三方路 水道、ガス、下水 金沢

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   180 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 北陸随一の高度商業地域 街

路		 ３５ｍ県道 交通

施設		 金沢駅南東方

250m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高60m
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 オフィス配置計画の見直し等で需給軟化が懸念される中、行動制限の解除等で観光客等が増加傾向となり、店舗
等の収益性が回復していること等より、地価は上昇傾向で推移するものと思量する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,060,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    924,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は金沢駅前地区、武蔵地区、香林坊地区、片町地区等の中高層店舗事務所ビルが連たんする商業地域である
。需要者の中心は、県内外の法人、機関投資家、不動産業者等である。オフィス需給軟化が懸念される中、行動制限の
解除等で経済活動の正常化が進み、国内外の観光客やビジネス客の回復を見据えた投資需要が増えつつあり、需要は回
復傾向にある。取引される画地規模や価格帯には幅があり、需要の中心となる価格の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例は、同一需給圏内の類似地域における規範性が高いものである。近隣地域は、再開発ビルやホテルも存する商
業地域で、近隣地域及びその周辺では賃貸物件として事務所、店舗等が見られ、賃貸市場は比較的成熟していると思わ
れるが、建築費の上昇や利回りの推移等一部に想定要素を含んでいる。よって本件においては、比準価格を中心に、収
益価格を比較考量し、また前年度からの価格形成要因の変動状況等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　金沢 5-29                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,020,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ感染症の５類引き下げによる行動制限
の解除等で経済活動の正常化が進み、客足や
観光客等は回復傾向にあり、商業地の需要は
改善している。

オフィス需給が懸念される中、行動制限の解
除等で観光客等が増加傾向となり、店舗等の
収益性の回復等から地価は強含み傾向にある
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％ +2.0 ％
３　試算価格算定内訳 金沢 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公１
６
-28		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
東3m、二方路
商業
高度地区最高20m
駐車付置義務
(100,360)
b ０２４公２
７
-38		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南19.3m県道、
東2.8m、角地
商業
駐車付置義務
高度地区
(100,400)
c ０２４公２
８
-64		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m国道、
東9m、角地
商業
高度地区最高31m
駐車付置義務
(100,500)
d ０２３調１
１
-3		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
南東3m、角地
商業
高度地区最高31m
駐車付置義務
(100,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
571,870  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
569,094 		 100
[  52.6]
1,081,928 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
1,080,000 
b (　           ) 
381,260  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
386,119 		 100
[  35.9]
1,075,540 
1,070,000 
c (　           ) 
345,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
342,655 		 100
[  32.2]
1,064,146 
1,060,000 
d (　           ) 
401,517  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
471,498 		 100
[  45.9]
1,027,229 
1,030,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -59.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -62.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -20.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,060,000 円／㎡]  



金沢 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

198,645,105 
64,323,251 
134,321,854 
96,425,000 
37,896,854 		 （　0.9277）
35,156,911 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    799,020,705 円　　　　（　    924,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 660.00 Ｓ8 4,895.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高60m
駐車付置義務		 100 ％   600 ％   600 ％   865 ㎡     45.0 m x   25.0 m  前面道路：県道     　  35.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～８階は事務所、駐車場はタワーパーキングを想定。市場実態を考慮して運営管理形態は外部委託とした。 ⑦有効率　  74.3 ％
の理由		 標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
660.00 
70.0 
462.00 
5,440 
2,513,280 		 10.0  25,132,800 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
605.00 
75.0 
453.75 
4,550 
2,064,563 		 10.0  20,645,630 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
605.00 
75.0 
453.75 
4,360 
1,978,350 		 10.0  19,783,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,895.00 
74.3 
3,638.25 

16,447,943 		 164,479,430 
0 
⑨年額支払賃料     16,447,943 円　×　12ヶ月　＝　     197,375,316 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,638.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃貸市場の慣行により共益費（管理費）は支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  42 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      10,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       197,375,316 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      10,080,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    10,372,766 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 197,082,550 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       164,479,430 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,562,555 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     198,645,105 円　　　　（　       229,648 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２７
　　　　-7		 3,963  
(   3,933) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
4,261 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,396 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,360 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０１
　　　　-35		 3,781  
(   3,756) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
4,726 
c ２７
　　　　-8		 3,811  
(   3,782) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[103.0]
4,205 
金沢 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,700,000 円  　　　　  1,450,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 33,192,851 円  　　　      207,455,316　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,205,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,325,000 円  　　　　  1,450,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,450,000 円  　　　　  1,450,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,450,000 円  　　　　  1,450,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      64,323,251 円　（　　　　　　        74,362 円／㎡）　　（経費率　　  32.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9277    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,450,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 287,000 円／㎡　×　   4,895.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 96,425,000 円  
（　　　　　       111,474 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 198,645,105 円      
②総費用 64,323,251 円      
③純収益　①－② 134,321,854 円      
④建物等に帰属する純収益 96,425,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 37,896,854 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 35,156,911 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       40,644 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    799,020,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     924,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市本町二丁目５７１番１
 2200000063148-0000
2 　金沢市本町二丁目５７２番１
 2200000063149-0000
3 　金沢市本町二丁目５７３番１
 2200000063150-0000
4 　金沢市本町二丁目５７４番
 2200000063151-0000
5 　金沢市本町二丁目５７５番１
 2200000063152-0000
6 　金沢市本町二丁目５７６番１
 2200000063153-0000
7 　金沢市本町二丁目５７６番２
 2200000063154-0000
8 　金沢市本町二丁目５７８番１
 2200000063156-0000
9 　金沢市本町二丁目５７８番２
 2200000063157-0000
10 　金沢市本町二丁目５７８番３
 2200000063158-0000
11 　金沢市本町二丁目５７９番１
 2200000063159-0000
12 　金沢市本町二丁目５８１番１
 2200000063161-0000
13 　金沢市本町二丁目５８２番１
 2200000063162-0000
14 　金沢市本町二丁目５８３番１
 2200000063163-0000
15 　金沢市本町二丁目５８４番１
 2200000063164-0000
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47 　
48 　
49 　
50 　
備考