別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
金沢 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 5-1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西野　正治   TEL.
鑑定評価額 263,000,000 円  １㎡当たりの価格 650,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市片町２丁目１５番外
｢片町２－１－７｣		 ②地積
　(㎡)		 405  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高45m
駐車付置義務

(100,600)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ中心部の
商業地域		 東22m国道、背面道 水道、ガス、下水 金沢

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 金沢市を代表する中心商業地
域		 街

路		 約２２ｍ国道 交通

施設		 金沢駅南方

2.2km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高45m
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 平成２８年の南方の再開発ビル完成に続き、平成３０年に片町四番組海側地区市街地再開発にむけた準備組合が
発足した。コロナ禍の影響が薄まるとともに観光客が回帰しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    660,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    549,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 金沢市を代表する古くからの繁華街である。同一需給圏は金沢駅前地区、武蔵地区、香林坊・片町地区、駅西地区の中
高層店舗・事務所が連たんする繁華性が高い商業地域である。需要者は県内外の法人・機関投資家・不動産業者あるい
はホテル業者等である。片町四番組海側地区第１種市街地再開発事業（０．２３ｈａ）の認可に向けて準備が進められ
ている。取引される規模にバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中高層店舗兼事務所ビル・中高層店舗ビルが連たんしており、賃貸物件は豊富に存することから、賃貸市場
の成熟の程度は高い。よって本件では規範性ある取引事例からの試算値を中心に求められた比準価格に、直接法による
収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえた上で、金沢市内の繁華性の高い商業地域の推移動向等を勘案
して価格調整し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　金沢 5-29                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    830,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[103.0]		 100
[133.0]		 [103.0]
100		 650,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍がほぼ終了し、飲食店、ホテル等の
需要も回復している。インバウンド需要の増
加もあり、金沢市中心部の商業地価格は上昇
傾向にある。

観光客や一般客は増加しており、収益性が高
まる。一方、再開発ビルは建設費高騰の影響
等から、ホテル事業縮小の方向で調整に入っ
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 金沢 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公０
８
-1		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16.2m市道、
南5.3m、
二方路
近商
高度地区最高25m
(100,300)
b ０２４公１
６
-28		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
東3m、二方路
商業
高度地区最高20m
駐車付置義務
(100,360)
c ０２４公２
７
-11		 金沢市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北東50m県道、
南西8m、
二方路
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,400)
d ０２４公２
７
-38		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南19.3m県道、
東2.8m、角地
商業
高度地区最高31m
駐車付置義務
(100,400)
e ０２３調１
１
-3		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
南東3m、角地
商業
高度地区最高31m
駐車付置義務
(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
442,814  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
453,132 		 100
[  70.3]
644,569 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
664,000 
b (　           ) 
571,870  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
569,094 		 100
[  71.3]
798,168 
822,000 
c (　    168,081) 
420,203  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
412,452 		 100
[  67.0]
615,600 
634,000 
d (　           ) 
381,260  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
386,119 		 100
[  63.8]
605,202 
623,000 
e (　           ) 
401,517  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
454,440 		 100
[  62.7]
724,785 
747,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -21.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    660,000 円／㎡]  



金沢 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため再調達原価の把握ができず適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

67,220,993 
14,833,152 
52,387,841 
42,094,500 
10,293,341 		 （　0.9511）
9,789,997 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    222,499,932 円　　　　（　    549,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 350.00 Ｓ6F1B 2,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高45m
駐車付置義務		 100 ％   600 ％   600 ％   405 ㎡     17.0 m x   23.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｓ造６階建地下１階付店舗兼事務所ビル、Ｂ１・１・２階貸店舗はフロア貸し、　３階～６階は貸事務所を想定 ⑦有効率　  77.2 ％
の理由		 標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
300.00 
75.0 
225.00 
3,380 
760,500 		 6.0  4,563,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
350.00 
70.0 
245.00 
5,200 
1,274,000 		 6.0  7,644,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
350.00 
75.0 
262.50 
3,640 
955,500 		 6.0  5,733,000 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
350.00 
80.0 
280.00 
2,860 
800,800 		 6.0  4,804,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,400.00 
77.2 
1,852.50 

6,193,200 		 37,159,200 
0 
⑨年額支払賃料      6,193,200 円　×　12ヶ月　＝　      74,318,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,852.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        74,318,400 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     7,431,840 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 66,886,560 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        37,159,200 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         334,433 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      67,220,993 円　　　　（　       165,978 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０
　　　　-1		 5,154  
(   5,130) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,425 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,226 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０
　　　　-5		 4,903  
(   4,840) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
5,055 
c １０
　　　　-30		 4,945  
(   4,933) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
5,205 
金沢 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,798,000 円  　　　　    633,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,229,552 円  　　　       74,318,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,159,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,380,500 円  　　　　    633,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       633,000 円  　　　　    633,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       633,000 円  　　　　    633,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,833,152 円　（　　　　　　        36,625 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 633,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 256,000 円／㎡　×　   2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 42,094,500 円  
（　　　　　       103,937 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 67,220,993 円      
②総費用 14,833,152 円      
③純収益　①－② 52,387,841 円      
④建物等に帰属する純収益 42,094,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,293,341 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,789,997 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,173 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    222,499,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     549,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市片町二丁目１５番
 2200000263153-0000
2 　金沢市片町二丁目１６番
 2200000263154-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
金沢 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 5-1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　大場　修   TEL.
鑑定評価額 266,000,000 円  １㎡当たりの価格 657,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市片町２丁目１５番外
｢片町２－１－７｣		 ②地積
　(㎡)		 405  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高45m
駐車付置義務

(100,600)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ中心部の
商業地域		 東22m国道、背面道 水道、ガス、下水 金沢

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧来からの中心部の代表的な
繁華街である。市街地再開発
事業の計画がある。		 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 金沢駅南方

2.2km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高45m
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 中長期的には再開発事業の進捗により新たな街並みに変化するものと予測する。観光客等が増加して新型コロナ
ウィルスの影響が薄まり、予断は許されないが地価は回復傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    675,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    526,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の中心商業地域一円として把握した。主たる需要者は自己利用を目的とする大中規模法人あるいは投
資家等が想定される。中心市街地の特に飲食店等には客足がもどってきており、新型コロナウィルス禍前の水準になっ
ているところもあるようで、今後観光客等の増加による収益力の回復が期待され、地価も同じく上昇が期待されるとこ
ろである。取引金額の総額についてはバラツキが大きく、中心となる価格帯は判別し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件で採用した４件の取引事例に特に重要視すべき取引事例はなかったが、採用した事例の信頼性は一定の水準を確保
しており比準価格の信頼性も高い。収益価格についてはやや低位に試算され、投資家も主たる需要者の一角を占めてい
るものの、高騰する建築費や新型コロナウィルス禍による空室の増加等からやや信頼性が低く、本件では信頼性の高い
比準価格を採用し、代表標準地とのバランスも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　金沢 5-29                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    830,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[103.0]		 100
[131.6]		 [103.0]
100		 657,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心商業地は観光客の回復等にともなって地
価は回復傾向にある。郊外路線商業地につい
ても背後の住宅地需要等に支えられる形で、
これも回復傾向。

建築費用の高騰により再開発の動きは鈍く、
計画建物の変更等も検討されている。土地利
用には当面変化はなく、地域要因に大きな変
動はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 金沢 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公２
７
-38		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南19.3m県道、
東2.8m、角地
商業
駐車付置義務
高度地区
(100,400)
b ０２３調１
１
-3		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
南東3m、角地
商業
高度地区最高31m
駐車付置義務
(100,240)
c ０２３調１
２
-8		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東5.5m市道
、南西2.5m、
二方路
商業
高度地区最高12m
(80,300)
d ０２４公０
８
-1		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16.2m市道、
南5.3m、
二方路
近商
高度地区最高25m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
381,260  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
389,483 		 100
[  57.0]
683,304 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
704,000 
b (　           ) 
401,517  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
466,487 		 100
[  69.0]
676,068 
696,000 
c (　           ) 
553,899  		 100
[ 100.0]		 [ 108.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
585,627 		 100
[  94.0]
623,007 
642,000 
d (　           ) 
442,814  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
442,380 		 100
[  68.6]
644,869 
664,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    675,000 円／㎡]  



金沢 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　既成市街地であり、素地価格等の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

68,218,453 
15,146,735 
53,071,718 
43,225,000 
9,846,718 		 （　0.9511）
9,365,213 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    212,845,750 円　　　　（　    526,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 350.00 Ｓ6F1B 2,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高45m
駐車付置義務		 100 ％   600 ％   600 ％   405 ㎡     17.0 m x   23.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～２階までが店舗、３～６階が事務所の建物を想定した。 ⑦有効率　  77.2 ％
の理由		 標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
300.00 
75.0 
225.00 
3,700 
832,500 		 6.0  4,995,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
350.00 
70.0 
245.00 
5,286 
1,295,070 		 6.0  7,770,420 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
350.00 
75.0 
262.50 
3,435 
901,688 		 6.0  5,410,128 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
350.00 
80.0 
280.00 
2,907 
813,960 		 6.0  4,883,760 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,400.00 
77.2 
1,852.50 

6,285,098 		 37,710,588 
0 
⑨年額支払賃料      6,285,098 円　×　12ヶ月　＝　      75,421,176 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,852.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        75,421,176 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     7,542,118 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 67,879,058 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        37,710,588 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         339,395 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      68,218,453 円　　　　（　       168,441 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２
　　　　-27		 4,732  
(   4,709) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
5,303 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,312 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,286 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０
　　　　-5		 4,903  
(   4,840) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
5,321 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
金沢 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,900,000 円  　　　　    650,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,262,635 円  　　　       75,421,176　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,159,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,525,000 円  　　　　    650,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       650,000 円  　　　　    650,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       650,000 円  　　　　    650,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,146,735 円　（　　　　　　        37,399 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 650,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 263,000 円／㎡　×　   2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,225,000 円  
（　　　　　       106,728 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 68,218,453 円      
②総費用 15,146,735 円      
③純収益　①－② 53,071,718 円      
④建物等に帰属する純収益 43,225,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,846,718 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,365,213 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,124 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    212,845,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     526,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市片町二丁目１５番
 2200000263153-0000
2 　金沢市片町二丁目１６番
 2200000263154-0000
3 　
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5 　
6 　
7 　
8 　
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備考