令和6年1月15日　提出 金沢 -63　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -63 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　秋山　眞一郎   TEL.

鑑定評価額 225,000,000 円  １㎡当たりの価格 186,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市駅西本町３丁目１４０１番外 ｢駅西本町３－１４－１｣ ②地積 　(㎡) 1,209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 地区計画等 駐車付置義務 (80,600) 1:1.5 共同住宅 ＲＣ17 中高層のマンション 等が見られる共同住 宅地域 南東12m市道、南西側道 水道、ガス、下水 金沢 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    15 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築基準法第５２条第８項適 用地域で、割増後の容積率の 上限は６００％である。 街 路 基準方位北、１２ｍ 市道 交通 施設 金沢駅北西方 1.2km 法令 規制 商業 (70,600) 準防  地区計画等 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 近年、金沢駅周辺から中心市街地にかけての都心軸において、分譲マンションの建設が多く見られる。ただし販 売のペースは鈍化しており、完成在庫も多いため、今後は供給が減少すると予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    192,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              180,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、金沢駅周辺から中心市街地にかけての都心軸及びその周辺地域である。需要者の中心は、県外資本の大 手又は中堅のマンション開発業者である。分譲マンションの建設には立地条件のほかある程度の画地規模が必要となる ため、金沢市内において供給は限定的であり需要者による競合が起こりやすい。立地条件や画地の規模・形状により取 引金額には差が生じるため、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象標準地と代替性を有する取引事例に比準して求めており、取引市場の実態を反映している。一方、開発 法による価格は、試算過程において想定項目が多いものの、需要者であるマンション開発業者の投資採算性に基づき求 めており、需要者による価格形成プロセスに沿った価格として説得力を有する。以上から、両試算価格の規範性は同程 度と判断し、比準価格と開発法による価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    186,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [104.0] 100 [103.0] [106.1] 100 185,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    186,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金沢市の人口は微減傾向ながら、世帯数は微 増傾向にある。住宅地需要は概ね堅調である が、建築費上昇の影響を受け、住宅着工戸数 は減少している。 金沢駅西口地区でホテル、商業施設、マンシ ョンの機能を備えた複合ビルが完成したほか 、企業社宅跡地において大規模な再開発が進 められている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  -6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％