令和6年1月12日　提出 金沢 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -53 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　福田　修一   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市涌波１丁目１５９番 ｢涌波１－１２－８｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかアパ ート等も見られる住 宅地域 東6m市道 水道、下水 金沢 7.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 空地もある住宅地域 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 金沢駅南東方 7.1km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 市街地縁辺にあるが隣接住宅地域の地価上昇から割安感で住宅も増えてきている。今後は中規模の戸建住宅を中 心とした地域と推移する地域と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、金沢市南東方の圏域。需要者の中心は同一需給圏内のうち当市居住者及び他の市町外からの転入者で若 い世代の１次取得者が多い。同一需給圏内には区画整理が多いが需給は強含みであり価格的には、まだ伸びる余地があ る。土地は１２００万円～１３００万円程度、新築戸建物件では３０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では中規模戸建住宅が多くアパート等の収益物件も散見する。賃貸市場は、郊外のためやや低調 であり収益価格は相対的に低くなる。また対象標準地の地積が小さくアパートの建設が困難である。よって、自用目的 での取引が中心であり、市場の実態をより反映する取引事例からの比準価格を重視して代表標準地との検討を踏まえ比 準価格より鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [102.0] 100 [134.4] [102.0] 100 67,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金沢市は人口約４５．８万人北陸の中核都市 である。北陸新幹線開業からコロナ禍を経て 観光需要等全体では回復基調にある。 令和４年７月新県立図書館が完成その図書館 へアクセス良好な地域。県道土清水線の拡幅 計画等道路整備計画の進捗。 東道路の画地。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％