令和6年1月15日　提出 金沢 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -52 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　堀江　寿郎   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 92,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市諸江町下丁３２１番３ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 東6.9m市道 水道、ガス、下水 金沢 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    45 ｍ、南   200 ｍ、北   125 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北陸鉄道浅野川線の駅に近接 街 路 基準方位　北　　６ ．９ｍ市道 交通 施設 金沢駅北方 3.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 北部郊外寄りの住宅地域で、農地をミニ開発した街区が多く、未だ開発余地がある。直江・大河端土地区画整理 事業、海側環状道路の延伸から需要拡大。現状の需給逼迫による相対的値頃感から強目の価格上昇が続く。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市街地の駅西地区から北西部及び北部にかけての住宅地域。需要者の中心は金沢市中央地区からの転 入者及び同一需給圏内の２次取得者が中心である。需給動向は周辺の区画整理地やミニ開発での供給が中心で価格設定 も強気である。海側幹線延伸以降も需要は堅調である。農地のミニ開発による更地取引が多いが、造成費高騰分の分譲 価格への転嫁がみられる。土地は１，８００万円程度の物件が中心で２千万円を超えると需要はやや減退する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住を目的とした戸建住宅としての土地利用が圧倒的に多い。周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、標準 地の画地規模は１９５㎡と小さめで、駐車場確保を前提としたアパートを想定するのは非現実的であり、収益還元法は 適用しなかった。よって諸江地区のうち、国道８号以北を中心とした比較的新しい取引事例により試算された比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [ 88.0] [102.0] 100 92,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 行動制限の解除後の経済活動活性化及び低金 利維持で地価持ち直し局面が続く。建築費高 騰を受け需要マインドは幾分低下も供給不足 で地価回復継続。 直江・大河端等の海側幹線周辺地区と駅西地 区に挟まれ需要が拡がり割安感。ミニ開発が 多いが、造成費高騰分の分譲価格への転嫁も あり、価格上昇。 東道路で日照、通風等で快適性に優り、個別 的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.2 ％  ％