令和6年1月15日　提出 金沢 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -51 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　大場　修   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市城南２丁目８７９番２外 ｢城南２－４０－１８｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2.5 住宅 Ｗ2 幹線道路背後に一般 住宅が建ち並ぶ住宅 地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 金沢 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 金沢駅南東方 4.2km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 周辺地域には農地も見られ開発も散見されるが、近隣地域には空地は少なく、土地利用は当分の間現状を維持す るものと予測する。地価は諸物価高騰の影響から需要が抑制されるが、やや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内南東部近郊の住宅地域一円である。主たる需要者は市内近郊を志向する住宅エンドユーザーである。 道路の系統、連続性の優れない場所が多く需要は多くはないが、ミニ開発等造成された地域では高値で取引されている 。土地の取引の中心となる価格帯は１２００～１５００万円程度、土地、建物で２５００～３０００万円程度が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 投資目的の取引も見られたことがあるがアパート等の稼働中の物件の取引がほとんどであり、土地のみを取得してアパ ート等を建設する事例はほぼ皆無といってよい。主たる需要者は住宅エンドユーザーであり、インターネット等により 調べた周辺の取引価格を参考に取引を行っている。このため本件では比準価格を採用し、代表標準地の標準価格に規準 した価格との均衡を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [102.0] 100 [105.0] [102.0] 100 85,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 諸物価高騰が家計財政を圧迫しているが、金 利は未だ低水準で、取引件数は減少してはい るものの住宅地価格は高止まり状態が続いて いる。 周辺でミニ開発も見られたが、それ以外の地 域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％