令和6年1月12日　提出 金沢 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -50 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　本田　淳也   TEL.

鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市十三間町１４番 ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高15m 駐車付置義務 (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 が建ち並ぶ中心部の 住宅地域 南西3.3m市道 水道、ガス、下水 金沢 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 繁華街に近接する既成住宅地 域 街 路 基準方位北、３．３ ｍ市道 交通 施設 金沢駅南方 3.0km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度地区最高15m 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 繁華街である片町に近接する既成住宅地域であるが、地域要因については特段の変動要因がなく、当面は現状の まま推移し、地価水準は概ね横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、金沢市中心部の既成住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の金沢市内在住者や同一需給圏外か らの転入者と考えられる。近隣地域は道路幅員が狭く街路条件がやや劣るものの、繁華街の片町地区に近接しているた め、生活利便性が良好であり、さらに都心回帰傾向の影響もあって、需要は安定的に推移している。更地や中古戸建物 件の取引が多く、当該標準地の規模で２，０００万円前後が土地の中心価格帯であると推察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も見られるが、当該標準地は画地規模が小さく駐車場の確保等を含めアパート等の建築を想定する ことは非現実的であるため、収益還元法の適用は見送り、比準価格のみが求められた。比準価格は、規範性の高い複数 の取引事例から試算しており、市場の実勢を反映し説得力が高いものと思料する。したがって、比準価格を標準とし、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    186,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [169.5] [102.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 未だ低金利を背景に、金沢市の住宅地需要は 上昇傾向にあり、地価の下落地域は限定的で ある。 道路幅員等街路条件はやや劣るものの、金沢 市の中心部に位置し、生活利便性が良好であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +13.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％