令和6年1月15日　提出 金沢 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -48 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　中村　聡   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 66,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市神野町西３１８番 ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,188) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ郊外の住宅地域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 金沢 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．７ ｍ市道 交通 施設 金沢駅南西方 6.0km 法令 規制 １住居 (60,188) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域で、街路、画地が概ね整然と配置された地域であるが周辺には農地が 広がり市街化の程度が低い。特段の地域変動要因はなく今後も現状維持で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲を犀川より南側で金沢外環状道路海側幹線近くに位置する郊外の住宅地域と判定した。主な需要者は 金沢市西部、隣接市に住む３０代の会社員等である。耐用年数満了建物も多い既成住宅地域であるが景気が安定し売り 物件が減ったため需給関係は安定している。低金利が続くが周辺の区画整然とした住宅地域に需要が流れており小幅な 地価上昇を続けている。中心価格帯は５５坪の土地で１２００万円、新築建物と土地で２７００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心の同一需給圏において取引事例比較法で選択可能な多数の取引事例を収集し得た。収益還元法の 適用は標準的な間取りの共同住宅を建築するには地積が狭く賃貸建物の想定が困難で適用を断念したが、求められた比 準価格は市場の実態を反映し、また市場における取引実例を重視する需要者の行動に合うもので高い規範性を有する。 よって規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [101.0] 100 [125.1] [100.0] 100 66,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料費高騰等による物価高が家計や企業に 影響を与えるが、補助金政策の実施により個 人消費、設備投資とも堅調な状態を維持して いる。 地域要因に特段の変動はない。既成住宅地域 でアスファルト舗装、道路側溝等の劣化が確 認される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％