令和6年1月15日　提出 金沢 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -47 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　中村　聡   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市駅西新町１丁目２３２５番 ｢駅西新町１－２３－２２｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高18m (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 密集する住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 金沢 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 金沢駅北西方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,180) 高度地区最高18m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする住宅地域で、大型商業施設近くの地域で利便性に優るが標準街路は幅員４．５ｍで小規模 画地が多く周辺の区画整然とした住宅地域に比して住環境に劣る。今後も現状維持で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲を駅西地区で金沢駅より車で５分程度の距離に位置する既成住宅地域と判定した。主な需要者は市内 に住む３０代、４０代の会社員等である。幅員の比較的狭い道路が配置され、小規模画地も多い近隣地域であるが大型 商業施設等に接近する利便性の高い地域で需要は堅調である。周辺の区画整然とした住宅地域では㎡単価１２０千円以 上の価格で取引されている。中心価格帯は４５坪の土地で１６００万円、新築建物と土地で３１００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心の同一需給圏において取引事例比較法で選択可能な多数の取引事例を収集し得た。収益還元法の 適用は標準的な間取りの共同住宅を建築するには地積が狭く賃貸建物の想定が困難で適用を断念したが、求められた比 準価格は市場の実態を反映し、また市場における取引実例を重視する需要者の行動に合うもので高い規範性を有する。 よって規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    143,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [103.0] 100 [147.4] [104.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料費高騰等による物価高が家計や企業に 影響を与えるが、補助金政策の実施により個 人消費、設備投資とも堅調な状態を維持して いる。 地域要因に特段の変動はない。既成住宅地域 のため築浅の建物は少ないが、設備更新のさ れた維持管理の良い建物が多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％