令和6年1月10日　提出 金沢 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -42 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西田　雄一   TEL.

鑑定評価額 9,390,000 円  １㎡当たりの価格 30,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市御所町１丁目７４番 ②地積 　(㎡) 306   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 宅造規制区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の閑静な住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 金沢 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    20 ｍ、南    45 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年代に開発された大 規模な住宅団地である。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 金沢駅東方 4.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近年の自然災害や金沢市内の住宅団地下で法面が崩壊した影響等で、利便性の劣る丘陵地の住宅地域では需要が 減退しており、地価の弱含み傾向が暫く続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、金沢市郊外に存する丘陵地の住宅地域のうち、類似価格帯の圏域である。需要者は金沢市や近隣市町の 居住者で一次取得者が多い。同一需給圏内では近年の自然災害の影響等から利便性の劣る丘陵地で新築住宅の需要が低 調であり、市場の需給は弱含み。対象標準地の規模で９００万円程度が需要の価格帯として推察されるものの、取引は 中古住宅が主体となっており、需要の中心となる価格帯は見い出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は第１種低層住居専用地域内にある。戸建住宅を中心とする丘陵地の住宅地域でアパート需要が乏しく、賃貸 物件の所有目的を前提とした土地需要が通常認められない地域であるため、本件では収益還元法を適用できず、試算価 格は比準価格のみが求められた。従って、取引環境の変化を踏まえた比準価格を標準とし、単価と総額との関連を踏ま え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調で、金沢市の人口は 微減傾向、高齢化率は増加傾向。利便性の高 い地域や値頃感のある地域等で住宅地の価格 上昇が見られる。 近年の自然災害や金沢市内の住宅団地下で法 面が崩壊した影響等で、利便性の劣る丘陵地 域では需要が減退しており、地価は弱含み傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％