別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
金沢 -39　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 -39 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　岡山　一   TEL.
鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 49,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市南森本町ワ１５７番１外
 ②地積
　(㎡)		 223  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m


(60,184)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い郊外の住宅地域
 南4.6m市道 水道、下水 森本

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　４．
６ｍ市道		 交通

施設		 森本駅北東方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(60,184)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅が密集する成熟した住宅地域であり大きな開発の余地が乏しく、また、鉄道、河川に囲まれており地域
としての拡張性も乏しい。ミニ開発は今後も続くと思われるが概ね現状のまま推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は金沢市の北東部の住宅地域一円で需要者は同一需給圏内に地縁のある一次取得者が中心。市内中心部の地
価上昇が森本駅の周辺地域にまで波及しミニ開発等も多くみられ住宅価格の上昇が続いていたが、最近では需要の減少
等から市場は落ち着いてきている感がある。需要の中心は、土地は、１，０００万円前後、新築戸建物件は総額２，５
００万円から３，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域要因が類似する標準地周辺の住宅地域の中から収集し試算した。収益価格は共同住宅を想定し試算した
が、地価に見合った賃料収受が行われない地域のため低位に求められた。自用目的の取引が主体の地域であり実際の取
引事例から試算した比準価格の説得力は高いと思われ、本件では比準価格を採用し収益価格は参考に留め代表標準地と
の検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　金沢 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     68,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[101.0]		 100
[148.3]		 [104.0]
100		 49,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高の一方実質賃金の低下が続いており、
住宅を求める需要者の厚みが薄くなってきて
いる。


森本駅周辺エリアで地元スーパーを大手流通
企業が買収し自社ブランド店舗へ転換してい
る。隣接河川の護岸工事計画が進展している
。

特になし。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 金沢 -39　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公２
８
-21		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
b ０２４公２
８
-23		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m道路、
東1.7m、角地
１住居
高度地区最高15m
(60,160)
c ０２４公２
８
-22		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5m市道、
北2m、二方路
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
d ０２３調２
８
-15		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,200)
e ０２４公２
８
-45		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.8m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(60,192)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
59,325  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
57,842 		 100
[ 125.7]
46,016 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
47,900 
b (　           ) 
20,542  		 100
[  60.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[  94.9]
45,772 		 100
[  98.0]
46,706 
48,600 
c (　           ) 
33,486  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  79.0]
42,896 		 100
[  90.9]
47,190 
49,100 
d (　           ) 
65,994  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
67,512 		 100
[ 139.1]
48,535 
50,500 
e (　           ) 
66,537  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
64,938 		 100
[ 134.3]
48,353 
50,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 業者仕入

 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -21.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,000 円／㎡]  



金沢 -39　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,872,411 
583,268 
2,289,143 
2,083,980 
205,163 		 （　0.9705）
199,111 		 （  4.5 -  0.0 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      4,424,689 円　　　　（　     19,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 -39　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高15m
 60 ％   200 ％   184 ％   223 ㎡     14.5 m x   15.5 m  前面道路：市道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸、各戸平均５０㎡の２階建て共同住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を前提
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,188 
118,800 		 2.0  237,600 
1.0  118,800 

 2～ 2		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,200 
120,000 		 2.0  240,000 
1.0  120,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

238,800 		 477,600 
238,800 
⑨年額支払賃料        238,800 円　×　12ヶ月　＝　       2,865,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,865,600 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       310,560 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,795,040 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           477,600 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,298 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          238,800 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          73,073 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,872,411 円　　　　（　        12,881 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-3		 1,293  
(   1,255) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,243 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,236 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-4		 1,278  
(   1,240) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,229 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
金沢 -39　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 169,200 円  　　　　     28,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 93,168 円  　　　        3,105,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      239,700 円  　　　　     28,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,200 円  　　　　     28,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,200 円  　　　　     28,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         583,268 円　（　　　　　　         2,616 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9705    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 137,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0739     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0769 ×  40 ％　＋ 0.0931 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,083,980 円  
（　　　　　         9,345 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,872,411 円      
②総費用 583,268 円      
③純収益　①－② 2,289,143 円      
④建物等に帰属する純収益 2,083,980 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 205,163 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 199,111 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          893 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,424,689 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 -39　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市南森本町ワ１５７番１
 2209000397493-0000
2 　金沢市南森本町ワ１５８番１
 2209000397495-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
金沢 -39　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 -39 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　中村　聡   TEL.
鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 48,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市南森本町ワ１５７番１外
 ②地積
　(㎡)		 223  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m


(60,184)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い郊外の住宅地域
 南4.6m市道 水道、下水 森本

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４．６
ｍ市道		 交通

施設		 森本駅北東方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(60,184)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅を主とする住宅地域で、６０坪の画地が幅員５ｍ前後の道路沿いに配置されその殆どが住宅の敷地とし
て利用されている。新築建物が増えるが耐用年数満了の建物が大半で今後も現状維持で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲を金沢市北部で森本駅に比較的接近する戸建住宅を主とした既成住宅地域と判定した。主な需要者は
金沢市北部に住む３０代の会社員等である。郊外に位置し細街路も見られる住宅地域のため需要者の選好性は高くない
が、人気の住宅地域に比して安定した需給バランスが続き地価に割安感があり、新築建物が増え開かれた感が所々生じ
地価は小幅な上昇を続けている。中心価格帯は７０坪の土地で１１００万円、新築建物と土地で２６００万円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏より多数の取引事例を収集して対象標準地との類似性に優る事例を選択し当該事例に比準したため規範性の
高い比準価格が試算された。収益還元法は２階建共同住宅を想定し試算価格を求めたが森本駅や大型商業施設近くに競
争力のある共同住宅が多く存するため設定した賃料、空室率等は市場を反映していない可能性があり規範性に劣る。よ
って規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　金沢 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     68,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[101.0]		 100
[149.9]		 [104.0]
100		 48,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 原材料費高騰等による物価高が家計や企業に
影響を与えるが、補助金政策の実施により個
人消費、設備投資とも堅調な状態を維持して
いる。

地域要因に特段の変動はない。既成住宅地域
であるが既存建物の維持管理は良く、老朽化
した建物の建替えも行われている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 金沢 -39　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公１
５
-27		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東6.7m市道
、中間画地
工業
高度地区最高20m
(60,200)
b ０２４公１
６
-2		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4.4m私道
、中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,176)
c ０２４公１
６
-22		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8m市道、
南東5m、角地
１中専
高度地区最高15m
(70,200)
d ０２４公１
６
-42		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西13m市道、
中間画地
｢調区｣ 
地区計画等
(60,100)
e ０２４公２
８
-45		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.8m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(60,192)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
50,038  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
51,314 		 100
[ 108.4]
47,338 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
49,200 
b (　           ) 
64,393  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
65,668 		 100
[ 142.4]
46,115 
48,000 
c (　           ) 
65,288  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
64,908 		 100
[ 140.5]
46,198 
48,000 
d (　           ) 
45,624  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
46,080 		 100
[  98.8]
46,640 
48,500 
e (　           ) 
66,537  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
64,938 		 100
[ 137.7]
47,159 
49,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,500 円／㎡]  



金沢 -39　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,771,691 
556,956 
2,214,735 
1,980,520 
234,215 		 （　0.9705）
227,306 		 （  4.5 -  0.0 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      5,051,244 円　　　　（　     22,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 -39　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高15m
 60 ％   200 ％   184 ％   223 ㎡     14.5 m x   15.5 m  前面道路：市道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 間取２ＤＫ、専有面積５０㎡の貸部屋で、各階２室の２階建共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,173 
117,300 		 2.0  234,600 
1.0  117,300 

 2～ 2		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,173 
117,300 		 2.0  234,600 
1.0  117,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

234,600 		 469,200 
234,600 
⑨年額支払賃料        234,600 円　×　12ヶ月　＝　       2,815,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,815,200 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       299,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,695,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           469,200 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,223 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          234,600 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          71,788 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,771,691 円　　　　（　        12,429 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-3		 1,293  
(   1,255) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
1,212 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,208 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,173 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２９
　　　　-7		 1,258  
(   1,256) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,204 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
金沢 -39　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 160,800 円  　　　　     26,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 89,856 円  　　　        2,995,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      227,800 円  　　　　     26,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        26,800 円  　　　　     26,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,800 円  　　　　     26,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         556,956 円　（　　　　　　         2,498 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9705    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0739     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0769 ×  40 ％　＋ 0.0931 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,980,520 円  
（　　　　　         8,881 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,771,691 円      
②総費用 556,956 円      
③純収益　①－② 2,214,735 円      
④建物等に帰属する純収益 1,980,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 234,215 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 227,306 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,019 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,051,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 -39　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市南森本町ワ１５７番１
 2209000397493-0000
2 　金沢市南森本町ワ１５８番１
 2209000397495-0000
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備考