別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
金沢 -37　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 -37 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　秋山　眞一郎   TEL.
鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 81,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市光が丘２丁目２４番
 ②地積
　(㎡)		 214  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,100)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 南6m市道 水道、ガス、下水 金沢

7.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 金沢駅南方

7.8km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 古くに土地区画整理事業が行われ、戸建住宅地域として熟成している。規模のやや大きい画地が多く、中長期的
には不動産業者による取得・再販売を介した画地分割が進み、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は金沢市南部の住宅地域である。古くに土地区画整理事業により宅地造成された地域で、他地域からの転入
は比較的少なく、需要者の中心は当地域に地縁のある者や周辺に居住する３０～４０代の一次取得者である。中心価格
帯は対象標準地程度の規模で１，６００～１，９００万円程度だが、分割された小規模画地では１，０００万円前後の
供給も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺にはアパートも見られるが、旧来の地主が節税目的等のために建設したものが殆どで、投資額に
見合う賃料は収受できていない。需要者の中心は自己の居住用建物の建設を目的とする個人であり、賃貸不動産経営を
目的とした土地取引は見られない。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、
鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　金沢 -35                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     80,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金沢市の人口は微減傾向ながら、世帯数は微
増傾向にある。住宅地需要は概ね堅調である
が、建築費上昇の影響を受け、住宅着工戸数
は減少している。

古くに土地区画整理事業が行われ、戸建住宅
地域として熟成している。近隣にスーパーが
開店するなど生活利便性は高まっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％ +1.9 ％
３　試算価格算定内訳 金沢 -37　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公２
７
-6		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南東5.9m市道
、中間画地
１低専

(60,100)
b ０２４公０
３
-17		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西9m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
c ０２４公１
１
-27		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東16m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(60,200)
d ０２４公０
３
-38		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西6m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
e ０２３公１
１
-9		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6m市道、
北東6m、角地
１低専

(70,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
82,172  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
80,896 		 100
[ 102.0]
79,310 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
82,500 
b (　           ) 
65,945  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
67,316 		 100
[  88.7]
75,892 
78,900 
c (　           ) 
87,713  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
89,363 		 100
[ 109.3]
81,759 
85,000 
d (　           ) 
54,449  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.2]
64,203 		 100
[  84.0]
76,432 
79,500 
e (　           ) 
82,142  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
80,903 		 100
[ 103.0]
78,547 
81,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     81,500 円／㎡]  



金沢 -37　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  熟成した住宅地域であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,708,282 
541,853 
2,166,429 
1,847,500 
318,929 		 （　0.9705）
309,521 		 （  4.5 -  0.0 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      6,878,244 円　　　　（　     32,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 -37　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 60 ％   100 ％   100 ％   214 ㎡     15.3 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅、ファミリ－タイプ平均専有面積４５㎡４戸、屋外平面駐車場６台 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,190 
107,100 		 2.0  214,200 
1.0  107,100 

 2～ 2		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,253 
112,770 		 2.0  225,540 
1.0  112,770 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

219,870 		 439,740 
219,870 
⑨年額支払賃料        219,870 円　×　12ヶ月　＝　       2,638,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,638,440 円　　×　　  12.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　  12.0 ％　＝　　       359,813 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,638,627 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           439,740 円　×　　  88.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,870 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          219,870 円　×　　  88.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          65,785 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,708,282 円　　　　（　        12,656 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７
　　　　-23		 1,215  
(   1,181) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,279 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,291 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,253 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １６
　　　　-15		 1,243  
(   1,241) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.0]		 100
[ 95.0]
1,310 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
金沢 -37　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 150,000 円  　　　　     25,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 89,953 円  　　　        2,998,440　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       39,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      212,500 円  　　　　     25,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        25,000 円  　　　　     25,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,000 円  　　　　     25,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         541,853 円　（　　　　　　         2,532 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9705    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0739     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0769 ×  40 ％　＋ 0.0931 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,847,500 円  
（　　　　　         8,633 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,708,282 円      
②総費用 541,853 円      
③純収益　①－② 2,166,429 円      
④建物等に帰属する純収益 1,847,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 318,929 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 309,521 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,446 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,878,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 -37　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市光が丘二丁目２４番
 2200000091323-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
金沢 -37　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 -37 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　澤矢　豊伸   TEL.
鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市光が丘２丁目２４番
 ②地積
　(㎡)		 214  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,100)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 南6m市道 水道、ガス、下水 金沢

7.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　６
ｍ市道		 交通

施設		 金沢駅南方

7.8km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 生活の利便性が高い成熟した住宅地域であり、格別の変動要因もみられないので、当分の間は、現環境を維持し
ていくなかで、地価水準は堅調な需要に支えられ強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね価格帯等で類似性がある金沢市中心市街地外延の住宅地域。需要者の中心は、金沢市又はその周辺
に勤務する自用の住宅を求めるエンドユーザーが想定される。金沢市中心市街地外延の立地ではあるが、前面道路の幅
員が６ｍあり、野々市市における地価上昇などにより相対的な割安感が認められることなどから、需要が上回る市況と
なっている。土地価格で１千５百～２千万円程度が取引の中心となる価格帯となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場がやや未成熟なため、同一需給圏内において信頼性のある取引事例を多数収集
しえたことなどにより市場取引の実態を反映した価格が求められたと判断される比準価格を重視し、収益価格を参考に
とどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、前年公示価格等からの検討については妥当と判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　金沢 -35                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     80,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資材高などの影響で不動産取引件数は減少し
ているが、コロナの５類以降で経済活動が活
発化し、不動産市況は総体的に強含みを維持
している。

地域要因に格別の変動はないものの、野々市
市における地価上昇もあって、相対的な割安
感が出始めている。


個別的要因に格別の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％ +2.5 ％
３　試算価格算定内訳 金沢 -37　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公２
７
-6		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南東5.9m市道
、中間画地
１低専

(60,100)
b ０２４公２
７
-21		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(60,200)
c ０２４公１
２
-14		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,200)
d ０２４公３
０
-47		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m市道、
南西5m、角地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
82,172  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
81,534 		 100
[ 107.0]
76,200 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
79,200 
b (　           ) 
87,378  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
89,281 		 100
[ 110.2]
81,017 
84,300 
c (　           ) 
83,694  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
82,394 		 100
[ 103.9]
79,301 
82,500 
d (　           ) 
79,725  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
77,219 		 100
[  94.9]
81,369 
84,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     82,000 円／㎡]  



金沢 -37　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,567,532 
505,606 
2,061,926 
1,714,480 
347,446 		 （　0.9705）
337,196 		 （  4.5 -  0.0 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      7,493,244 円　　　　（　     35,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 -37　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.00 ＬＳ2 168.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 60 ％   100 ％   100 ％   214 ㎡     15.3 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅　ファミリ－タイプ平均４２㎡４戸　屋外平面駐車場６台 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
84.00 
100.0 
84.00 
1,182 
99,288 		 2.0  198,576 
1.0  99,288 

 2～ 2		 住宅
84.00 
100.0 
84.00 
1,219 
102,396 		 2.0  204,792 
1.0  102,396 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
168.00 
100.0 
168.00 

201,684 		 403,368 
201,684 
⑨年額支払賃料        201,684 円　×　12ヶ月　＝　       2,420,208 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,420,208 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       278,021 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,502,187 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           403,368 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,630 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          201,684 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          61,715 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,567,532 円　　　　（　        11,998 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １６
　　　　-15		 1,243  
(   1,241) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]		 100
[ 97.0]
1,295 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,256 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,219 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ３０
　　　　-3		 1,145  
(   1,039) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,217 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
金沢 -37　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 139,200 円  　　　　     23,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 83,406 円  　　　        2,780,208　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       39,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      197,200 円  　　　　     23,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        23,200 円  　　　　     23,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,200 円  　　　　     23,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         505,606 円　（　　　　　　         2,363 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9705    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 134,000 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0739     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0769 ×  40 ％　＋ 0.0931 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,714,480 円  
（　　　　　         8,012 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,567,532 円      
②総費用 505,606 円      
③純収益　①－② 2,061,926 円      
④建物等に帰属する純収益 1,714,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 347,446 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 337,196 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,576 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,493,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 -37　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市光が丘二丁目２４番
 2200000091323-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考