令和6年1月10日　提出 金沢 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -34 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　藤澤　努   TEL.

鑑定評価額 7,670,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市鈴見台２丁目１８４番 ｢鈴見台２－２０－２７｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ丘陵地の住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 金沢 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   220 ｍ、南    70 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地にある住宅団地 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 金沢駅南東方 4.6km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 １９６０年代に分譲が開始された古い住宅団地で、世代交代により空家・空地等が散見される。除雪の関係で標 高が高い地域ほど空地が多く、需給バランスは崩れており今後も地価は弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市東部の丘陵地に位置する住宅地一帯。丘陵地の多くは土砂災害警戒区域（イエローゾーン・レッド ゾーン）に指定されており、降雪の影響も受けやすく、近年頻発する自然災害に対する意識の高まりもあって敬遠され る傾向にある。需要者は市内に勤務する給与所得者層の場合は更地取引が中心で、解体前提の古家付では不動産業者が 中心である。更地の取引価格は、２００㎡程度の土地で８００万円前後のものが一般的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は住宅団地の一画であり、戸建住宅としての利用が一般的であることから、実際の戸建住宅としての取引事 例から試算した比準価格を標準に代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、対象不動産 は共同住宅等の収益用建物を建築するには面積や間口・奥行の関係、駐車場の確保等の問題で現実的でないことから収 益価格の算定は行っていない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -42                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [103.0] 100 [ 86.4] [101.0] 100 34,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナの影響で縮小していた経済活動 が正常化し、土地価格も抑圧されていた需要 が回復し全体的には上昇傾向にある。 高台のエリアは建築規制や自然条件が厳しい ため、より規制が緩やかで安全なエリアに需 要がシフトしている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％