令和6年1月12日　提出 金沢 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -11 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西野　正治   TEL.

鑑定評価額 21,000,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市出雲町イ３７２番 ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高18m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 金沢 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 金沢駅西方 2.8km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高18m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅の建設により熟成しつつあり、今後も現在の住環境を維持すると予測される。都市計画道路 北安江出雲線の進捗に伴い、駅西地区との一体感が高まっており、地価は上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市街地の西部から南西部にかけての住宅地域である。需要者は環境の良い住宅地への居住を目的とす る一次取得者及び買替層と判断される。都市計画道路北安江出雲線の進捗、駅西地区の地価上昇の影響に伴い土地の割 安感が高まり、住宅地分譲を中心に土地は高水準で売買されている。土地は１５００万円～２０００万円前後、新築の 戸建物件は３５００万円～４５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の外、アパ－トも一部見られるが、対象不動産の面積が狭いため、賃貸建物の建設は現実的ではなく、収益価 格は求められなかった。しかしながら、比準価格は規範性が高い複数の取引事例からの試算値を中心に求められており 、信頼性の高い試算価格となっている。自用の取引が主体であるため、比準価格を標準に、代表標準地との均衡性、更 には当市における住宅地全体の需給動向を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    143,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [103.0] 100 [137.9] [102.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍がほぼ終了し、県内の景気は回復傾 向にある。建築費の上昇が続いているものの 、金沢市内の住宅地価格は底堅い動きとなっ ている。 都市計画道路北安江出雲線の進捗により、駅 西地区との一体感が高まり、住宅地域として の品等が上昇している。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.9 ％  ％