別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
金沢 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 -4 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　木崎　良隆   TEL.
鑑定評価額 34,100,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市西念１丁目１５０９番１
｢西念１－１５－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区最高18m
駐車付置義務

(70,200)
台形
1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 金沢

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅西地区の閑静な住宅地域 街

路		 基準方位　北　約６
ｍ市道		 交通

施設		 金沢駅北西方

900m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区最高18m
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 金沢駅西地区の住宅地域のなかで駅まで徒歩圏にあり、閑静な住宅地域であるので、今後も駅西地区の発展とと
もに人気が高まるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     82,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は金沢駅西方面の住宅地域で、需要者は金沢市内在住のサラリーマン等の個人が中心と考えられる。駅西地
区では大型の土地区画整理事業が完成し、ホテル・マンション等が多く立地する。当該近隣地域は金沢駅から徒歩圏内
で、住環境も優れており、希少な住宅地域である。当該近隣地域に対する需要は強く、供給が限られるため地価は上昇
傾向にある。更地価格で３，０００万円前後が中心の価格帯になる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、また実際の使用容積率も通常は低いため収
益価格は低位に試算された。自用目的での取引が中心であり、採用した取引事例は駅西地区の事例を採用することがで
き、信頼性の高い類似地域の事例を採用しているので、取引事例により求めた比準価格を重視して、収益価格は参考に
留め、前年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    143,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済はコロナ禍の影響が弱まり、インバウン
ド効果も出て来て、緩やかに持ち直しつつあ
る。新設住宅着工戸数は弱い動きとなってい
る。

駅西地区では、駅前の外資系ホテルも完成し
、発展著しい。金沢駅に徒歩圏にあり、供給
も少ないので地価は強含みで推移している。


特にない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 金沢 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公１
５
-5		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
駐車付置義務
(90,400)
b ０２４公０
３
-15		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東50m県道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(90,400)
c ０２３調１
５
-14		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高18m
(60,200)
d ０２３調１
５
-15		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4.7m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高18m
(60,188)
e ０２４公２
８
-30		 金沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
駐車付置義務
(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
193,587  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
194,151 		 100
[ 120.9]
160,588 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
165,000 
b (　           ) 
173,258  		 100
[  80.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
217,222 		 100
[ 149.9]
144,911 
149,000 
c (　           ) 
126,706  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
128,655 		 100
[  87.1]
147,710 
152,000 
d (　           ) 
120,980  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
122,492 		 100
[  79.9]
153,307 
158,000 
e (　           ) 
126,803  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
145,542 		 100
[ 121.2]
120,084 
124,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    150,000 円／㎡]  



金沢 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の住宅地域のため適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,473,283 
1,257,285 
5,215,998 
4,352,710 
863,288 		 （　0.9705）
837,821 		 （  4.5 -  0.0 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     18,618,244 円　　　　（　     82,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 127.00 ＬＳ3 381.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区最高18m
駐車付置義務		 70 ％   200 ％   200 ％   227 ㎡     10.5 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ、平均専有面積約４２㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
127.00 
100.0 
127.00 
1,456 
184,912 		 2.0  369,824 
1.0  184,912 

 2～ 2		 住宅
127.00 
100.0 
127.00 
1,456 
184,912 		 2.0  369,824 
1.0  184,912 

 3～ 3		 住宅
127.00 
100.0 
127.00 
1,456 
184,912 		 2.0  369,824 
1.0  184,912 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
381.00 
100.0 
381.00 

554,736 		 1,109,472 
554,736 
⑨年額支払賃料        554,736 円　×　12ヶ月　＝　       6,656,832 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     381.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,656,832 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       699,283 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,293,549 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,109,472 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,985 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          554,736 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         169,749 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,473,283 円　　　　（　        28,517 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０
　　　　-15		 1,521  
(   1,477) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,904 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,456 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０
　　　　-13		 1,334  
(   1,260) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
1,079 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
金沢 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 353,400 円  　　　　     58,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 209,785 円  　　　        6,992,832　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       75,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      500,600 円  　　　　     58,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        58,900 円  　　　　     58,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,900 円  　　　　     58,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,257,285 円　（　　　　　　         5,539 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9705    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     381.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0739     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0769 ×  40 ％　＋ 0.0931 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,352,710 円  
（　　　　　        19,175 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,473,283 円      
②総費用 1,257,285 円      
③純収益　①－② 5,215,998 円      
④建物等に帰属する純収益 4,352,710 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 863,288 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 837,821 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,691 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,618,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      82,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市西念一丁目１５０９番１
 2209000171289-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
金沢 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 -4 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　福田　修一   TEL.
鑑定評価額 34,100,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市西念１丁目１５０９番１
｢西念１－１５－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区最高18m
駐車付置義務

(70,200)
台形
1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 金沢

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 金沢駅西地区の住宅地域 街

路		 基準方位北　６ｍ市
道		 交通

施設		 金沢駅北西方

900m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区最高18m
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 金沢駅まで徒歩圏にあり駅西地区の開発動向から今後とも発展傾向と予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     82,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は金沢市駅西地区の区画整理された住宅地域。需要者は金沢市内に居住する地元定住者が多いが転入者もあ
る。対象標準地を含む一帯は区画整理済住宅地域であり金沢駅徒歩圏で利便性、居住環境とも良好な住宅地域で宅地需
要もある。新型コロナウイルスの影響下でも土地需要が強い。土地は３０００万円から３５００万円程度、新築戸建住
宅は６０００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺では戸建住宅が中心であり、周辺にはアパート等の収益物件は見られるが土地に見合った賃料水
準が形成されていないため賃貸市場の成熟の程度は総じて低く、収益価格は低めに試算され、相対的に劣る。よって、
快適性を重視する住宅地域であり、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけて調整のうえ比準価格より鑑
定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    143,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金沢市は人口約４５．８万人北陸の中核都市
である。北陸新幹線開業からコロナ禍を経て
観光需要等全体では回復基調にある。


金沢駅金沢港口マンションも見られる地域。
令和５年１１月日銀金沢支店近くで営業開始
住宅地としての品等も高い。


南東道路の画地。個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 金沢 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公２
８
-28		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
駐車付置義務
(60,200)
b ０２４公２
８
-29		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 南6m市道、
中間画地
準工
高度地区最高20m
駐車付置義務
(60,200)
c ０２４公２
８
-30		 金沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
駐車付置義務
(90,240)
d ０２４公２
８
-43		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東16m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
179,942  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
186,890 		 100
[ 128.7]
145,214 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
150,000 
b (　           ) 
172,123  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
172,289 		 100
[ 118.0]
146,008 
150,000 
c (　           ) 
126,803  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
145,542 		 100
[  99.2]
146,716 
151,000 
d (　           ) 
115,036  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
131,013 		 100
[  89.9]
145,732 
150,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    150,000 円／㎡]  



金沢 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握等困難なため原価法が適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,477,522 
1,257,422 
5,220,100 
4,352,710 
867,390 		 （　0.9705）
841,802 		 （  4.5 -  0.0 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     18,706,711 円　　　　（　     82,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 127.00 ＬＳ3 381.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区最高18m
駐車付置義務		 70 ％   200 ％   200 ％   227 ㎡     10.5 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅、２ＤＫ、平均専有面積約４２㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
127.00 
100.0 
127.00 
1,418 
180,086 		 2.0  360,172 
1.0  180,086 

 2～ 2		 住宅
127.00 
100.0 
127.00 
1,462 
185,674 		 2.0  371,348 
1.0  185,674 

 3～ 3		 住宅
127.00 
100.0 
127.00 
1,491 
189,357 		 2.0  378,714 
1.0  189,357 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
381.00 
100.0 
381.00 

555,117 		 1,110,234 
555,117 
⑨年額支払賃料        555,117 円　×　12ヶ月　＝　       6,661,404 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     381.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,661,404 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       699,740 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,297,664 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,110,234 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,992 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          555,117 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         169,866 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,477,522 円　　　　（　        28,535 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０
　　　　-11		 1,456  
(   1,376) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 93.0]		 100
[102.0]
1,490 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,506 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,462 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０
　　　　-37		 1,675  
(   1,626) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[102.0]
1,521 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
金沢 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 353,400 円  　　　　     58,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 209,922 円  　　　        6,997,404　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       75,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      500,600 円  　　　　     58,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        58,900 円  　　　　     58,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,900 円  　　　　     58,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,257,422 円　（　　　　　　         5,539 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9705    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     381.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0739     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0769 ×  40 ％　＋ 0.0931 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,352,710 円  
（　　　　　        19,175 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,477,522 円      
②総費用 1,257,422 円      
③純収益　①－② 5,220,100 円      
④建物等に帰属する純収益 4,352,710 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 867,390 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 841,802 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,708 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,706,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      82,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市西念一丁目１５０９番１
 2209000171289-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
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備考