別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月10日 提出
金沢 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 -3 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士 吉村 敏克   TEL.
鑑定評価額 5,990,000 円  1㎡当たりの価格 22,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
19,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
金沢市窪1丁目58番1
②地積
 (㎡)
266  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,100)

(その他)
土砂災害警戒区域
地すべり防止区域


1:1.5
住宅

W2
一般住宅の中に空地
が見られる高台の住
宅地域
南東5.7m市道 水道、ガス、下水 金沢

6.9km
(2)



①範囲 東   130 m、西    90 m、南    50 m、北    40 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.5 m、奥行 約    20.0 m、規模         250 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
丘陵地に位置する住宅地域

基準方位北 5.7
m 市道
交通

施設
金沢駅南方

6.9km
法令

規制
1低専
(60,100)
土砂災害警戒区域
地すべり防止区域
⑤地域要因の将
 来予測
丘陵地に開発された住宅地域であるが、近年、豪雨等の影響によるがけ崩れ等自然災害に対するリスクを回避す
るため、丘陵地の需要はやや停滞しており、今後も地価は下落傾向で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            22,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、金沢市南部の丘陵地に位置する住宅地域と判定した。主な需要者としては、戸建住宅の建築を前提とす
るエンドユーザーが中心である。但し、近年は豪雨によるがけ崩れのリスク、急傾斜であることにより利便性が劣るこ
と、積雪時の除雪に難点を有すること等により引き合いは弱い。土地の市場の中心価格帯は、高低差のない260㎡(
約80坪)程度の住宅地で600万円台前半程度であると考察する。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
取引事例比較法は、標準地と立地条件が類似する住宅地域の事例を採用している。比準価格は市場性に着目して標準地
の経済価値を把握した価格であり、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格と判断する。よって、比準価格を標
準に、代表標準地との均衡に留意の上、標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、第1種低層住居専用地域に
指定されており、共同住宅の建築を想定することが非現実的であることから、収益還元法については適用を断念した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 金沢 -42                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         31,500 円/㎡
[ 97.5]
100
100
[103.0]
100
[136.2]
[103.0]
100
22,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           23,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
市内の住宅地は、建物価格の上昇等により戸
建住宅の建築件数がやや減少しているものの
、人気のエリアについては依然として引き合
いが強い。

丘陵地については、近年、需要者が豪雨等に
よるがけ崩れ等のリスクを回避する傾向にあ
るため、地価は弱含みとなっている。


個別的要因に変動は見られない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +4.0
環境       +31.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-5.5 %  %
3 試算価格算定内訳 金沢 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 023調2

-3
金沢市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4.8m市道
、中間画地




1低専
土砂災害警戒区域
(60,100)
b 023調1

-10
金沢市

建付


  
(           ) 
長方形 北西4.5m道路
、中間画地




「調区」 1低専

(40,60)
c 024公2

-7
金沢市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地




1中専
風致地区
(60,160)
d 024公2

-42
金沢市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m道路、
中間画地




1低専

(40,60)
e 024公1

-19
金沢市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南5.5m市道、
中間画地




1中専
風致地区
緑地保全地区
(40,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
12,089  
100
[ 100.0]
[  97.4]
100
100
[  60.0]
100
[  95.0]

20,657 
100
[ 100.0]

20,657 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

21,300 
b (            
10,462  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  50.0]
100
[  80.0]

26,155 
100
[ 113.5]

23,044 

23,700 
c (            
22,243  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  80.0]

27,804 
100
[ 122.9]

22,623 

23,300 
d (            
22,291  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

21,837 
100
[ 105.3]

20,738 

21,400 
e (            
25,209  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[  95.0]
100
[ 104.0]

25,668 
100
[ 115.7]

22,185 

22,900 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.16 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -4.0 環境     +34.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +8.0 環境     +15.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -6.0 環境     +12.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +8.0 環境      +5.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      22,500 円/㎡]  



金沢 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
第1種低層住居専用地域内に位置しており、共同住宅の建築を想定することは非現実的であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 金沢 -3 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  金沢市窪一丁目58番1
2200000241024-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月12日 提出
金沢 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 -3 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士 本田 淳也   TEL.
鑑定評価額 5,990,000 円  1㎡当たりの価格 22,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
19,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
金沢市窪1丁目58番1
②地積
 (㎡)
266  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,100)

(その他)
土砂災害警戒区域
地すべり防止区域


1:1.5
住宅

W2
一般住宅の中に空地
が見られる高台の住
宅地域
南東5.7m市道 水道、ガス、下水 金沢

6.9km
(2)



①範囲 東   130 m、西    90 m、南    50 m、北    40 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.5 m、奥行 約    20.0 m、規模         250 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
高台の住宅地域であり、宅地
造成等工事規制区域の指定を
受けている。


基準方位北、5.7
m市道
交通

施設
金沢駅南方

6.9km
法令

規制
1低専
(60,100)
土砂災害警戒区域
地すべり防止区域
⑤地域要因の将
 来予測
高台の既成住宅地域であり、特段の変動要因はないが、近年の自然災害の多発により、災害リスクのある地域は
敬遠される傾向が強くなっているため、地価は今後も下落傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            22,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、金沢市郊外の類似価格帯の住宅地域である。需要者の中心は、金沢市や近隣市町内の居住者で一次取得
者が想定される。近年の自然災害多発の影響により、災害リスクのある高台の立地は敬遠される傾向にあり、需要は減
少している。対象標準地の規模で500万円から700万円程度が需要の価格帯として想定されるが、更地の取引が少
なく、中古住宅での取引が主体であるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域周辺は第一種低層住居専用地域の高台の住宅地域であるため、アパート等の収益物件については、事業採算性
が見込み難く、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念し、試算価格は比準価格のみが求められた
。比準価格は、規範性の高い複数の取引事例から試算しており、市場の実勢を反映し説得力が高いものと思料する。し
たがって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 金沢 -42                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         31,500 円/㎡
[ 97.5]
100
100
[103.0]
100
[136.4]
[103.0]
100
22,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           23,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
未だ低金利を背景に、金沢市の住宅地需要は
上昇傾向にあり、地価の下落地域は限定的で
ある。


地域要因に特段の変更はないものの、近年の
自然災害多発などの影響で、需要者からの選
好性に弱く、地価は下落傾向にある。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近      0.0
環境       +35.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-5.5 %  %
3 試算価格算定内訳 金沢 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 024公1

-34
金沢市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南8.5m市道、
西6.5m、角地




1低専
宅造規制区域
(60,80)
b 024公2

-7
金沢市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地




1中専
風致地区
(60,160)
c 024公2

-10
金沢市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 北西6m市道、
中間画地




1低専

(40,60)
d 023公2

-1
金沢市

更地


  
(           ) 
長方形 南東2.2m道路
、南西2m、
角地



1住居
高度地区最高15m
(70,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
35,161  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.1]

32,808 
100
[ 148.3]

22,123 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

22,800 
b (            
22,243  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  80.0]

27,804 
100
[ 126.0]

22,067 

22,700 
c (            
30,525  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

30,891 
100
[ 145.4]

21,246 

21,900 
d (            
22,867  
100
[ 100.0]
[ 102.2]
100
100
[   /  ]
100
[  96.5]

24,218 
100
[ 103.8]

23,331 

24,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境     +44.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近    0.0 環境     +34.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境     +44.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.11 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -17.0 交通・接近    0.0 環境     +25.0
画地      -3.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      22,500 円/㎡]  



金沢 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地が第一種低層住居専用地域に存し、さらに、賃借人から選好され難い高台に立地していることから、
建物賃貸借市場が未成熟で賃貸事例等の収集が困難であり、また、賃貸用建物を想定することは事業収支の観点
からも非現実的であると判断したため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 金沢 -3 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  金沢市窪一丁目58番1
2200000241024-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考