令和6年1月10日　提出 金沢 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -3 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　吉村　敏克   TEL.

鑑定評価額 5,990,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市窪１丁目５８番１ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 地すべり防止区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる高台の住 宅地域 南東5.7m市道 水道、ガス、下水 金沢 6.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地に位置する住宅地域 街 路 基準方位北　５．７ ｍ　市道 交通 施設 金沢駅南方 6.9km 法令 規制 １低専 (60,100) 土砂災害警戒区域 地すべり防止区域 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に開発された住宅地域であるが、近年、豪雨等の影響によるがけ崩れ等自然災害に対するリスクを回避す るため、丘陵地の需要はやや停滞しており、今後も地価は下落傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、金沢市南部の丘陵地に位置する住宅地域と判定した。主な需要者としては、戸建住宅の建築を前提とす るエンドユーザーが中心である。但し、近年は豪雨によるがけ崩れのリスク、急傾斜であることにより利便性が劣るこ と、積雪時の除雪に難点を有すること等により引き合いは弱い。土地の市場の中心価格帯は、高低差のない２６０㎡（ 約８０坪）程度の住宅地で６００万円台前半程度であると考察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、標準地と立地条件が類似する住宅地域の事例を採用している。比準価格は市場性に着目して標準地 の経済価値を把握した価格であり、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格と判断する。よって、比準価格を標 準に、代表標準地との均衡に留意の上、標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、第１種低層住居専用地域に 指定されており、共同住宅の建築を想定することが非現実的であることから、収益還元法については適用を断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -42                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [103.0] 100 [136.2] [103.0] 100 22,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅地は、建物価格の上昇等により戸 建住宅の建築件数がやや減少しているものの 、人気のエリアについては依然として引き合 いが強い。 丘陵地については、近年、需要者が豪雨等に よるがけ崩れ等のリスクを回避する傾向にあ るため、地価は弱含みとなっている。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.5 ％  ％