別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
金沢 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 -1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　大場　修   TEL.
鑑定評価額 49,800,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市石引４丁目３６４番
｢石引４－１４－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 332  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
風致地区


(40,200)

1:1.5		 住宅

Ｓ2		 大規模な住宅が建ち
並ぶ閑静な住宅地域
 北西6m市道 水道、ガス、下水 金沢

3.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    70 ｍ、南   110 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市内の中心部に近い高級住宅
地域である。		 街

路		 基準方位、北６ｍ市
道		 交通

施設		 金沢駅南東方

3.5km		 法令

規制		 １住居
(40,200)
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内には空地はほとんどなく、土地利用は概ね現状を維持するものと予測する。高級住宅地については根強い
需要が存在し、地価は今後暫くの間強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     71,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内中心部付近の高級住宅地域一円であるが、取引事例が少ないことから中心部や高級住宅街である南部
近郊の文教地区を含めて同一需給圏として把握した。総額が嵩むため需要者は高額所得者層や大都市居住者にほぼ限定
される。取引件数は減少しているが取引は高値のものが多い。同一需給圏を広義に捉えたため画地規模にバラツキが大
きく、取引の中心となる価格帯は把握し難いが、近隣地域に限れば土地価格で５０００万円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺ではマンション等の賃貸住宅も見られることから収益還元法を採用したが低位に試算された。近隣地域内
には貸家はあっても共同住宅形態の賃貸住宅は見られず、投資採算面から賃貸等の投資目的の土地の取引はほとんど見
られない。このような市場の実態に着目して本件では比準価格を採用し、代表標準地の標準価格に規準した価格との均
衡をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　金沢 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    186,000 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[104.0]		 100
[120.2]		 [100.0]
100		 150,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 諸物価高騰が家計財政を圧迫しているが、金
利は未だ低水準で、取引件数は減少してはい
るものの住宅地価格は高止まり状態が続いて
いる。

地域内には空地はほとんどなく、土地利用に
も変化はない。地域要因に目に見える変動は
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 金沢 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公０
３
-48		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6.4m市道
、中間画地
１住居
風致地区
土砂災害警戒区域
(40,200)
b ０２４公３
１
-10		 金沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
駐車付置義務
(70,160)
c ０２３調１
５
-2		 金沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.3m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
駐車付置義務
(70,172)
d ０２３調３
０
-38		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.5m市道、
中間画地
近商
高度地区最高20m
(90,270)
e ０２４公２
０
-20		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
178,033  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
178,567 		 100
[ 117.3]
152,231 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
152,000 
b (　           ) 
116,318  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
113,608 		 100
[  82.6]
137,540 
138,000 
c (　    157,498) 
157,498  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
174,825 		 100
[ 117.5]
148,787 
149,000 
d (　           ) 
163,094  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
163,574 		 100
[ 105.9]
154,461 
154,000 
e (　           ) 
131,309  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
134,039 		 100
[  93.0]
144,128 
144,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    150,000 円／㎡]  



金沢 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　造成後長期間経過しており、適切な素地価格の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,739,733 
1,156,481 
4,583,252 
3,492,870 
1,090,382 		 （　0.9738）
1,061,814 		 （  4.5 -  0.0 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     23,595,867 円　　　　（　     71,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 Ｓ3 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
風致地区
 40 ％   200 ％   200 ％   332 ㎡     14.5 m x   23.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階に１ＬＤＫ（４３㎡程度）２戸、合計６戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
100.00 
85.0 
85.00 
1,771 
150,535 		 2.0  301,070 
1.0  150,535 

 2～ 3		 居宅
100.00 
85.0 
85.00 
1,807 
153,595 		 2.0  307,190 
1.0  153,595 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
85.0 
255.00 

457,725 		 915,450 
457,725 
⑨年額支払賃料        457,725 円　×　12ヶ月　＝　       5,492,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,492,700 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       621,270 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,591,430 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           915,450 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,239 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          457,725 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         140,064 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,739,733 円　　　　（　        17,288 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４
　　　　-8		 1,882  
(   1,690) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,846 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,861 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,807 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４
　　　　-9		 2,068  
(   1,955) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,876 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
金沢 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 311,400 円  　　　　     51,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 186,381 円  　　　        6,212,700　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      113,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      441,100 円  　　　　     51,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        51,900 円  　　　　     51,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,900 円  　　　　     51,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,156,481 円　（　　　　　　         3,483 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9738    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0543 ×　 40 ％　＋　0.0674 ×  40 ％　＋ 0.0931 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,492,870 円  
（　　　　　        10,521 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,739,733 円      
②総費用 1,156,481 円      
③純収益　①－② 4,583,252 円      
④建物等に帰属する純収益 3,492,870 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,090,382 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,061,814 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,198 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,595,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      71,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市石引四丁目３６４番
 2200000319334-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月7日　提出
金沢 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 -1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　武田　昭男   TEL.
鑑定評価額 49,800,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市石引４丁目３６４番
｢石引４－１４－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 332  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
風致地区


(40,200)

1:1.5		 住宅

Ｓ2		 大規模な住宅が建ち
並ぶ閑静な住宅地域
 北西6m市道 水道、ガス、下水 金沢

3.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    70 ｍ、南   110 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 金沢市を代表する高級住宅地 街

路		 基準方位　北　６ｍ
市道		 交通

施設		 金沢駅南東方

3.5km		 法令

規制		 １住居
(40,200)
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部に所在し、画地規模の大きな住宅が建ち並ぶ高級住宅地域である。美術館・兼六園・コンサートホ－ル
にも近く、土地の供給は稀であり、将来的にもその地位を保つものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     73,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は金沢市内の高級または中級以上の居住環境の優れた優良住宅地域で、需要者は主に市内及び県内在住の富
裕層が中心である。従来からの画地規模の大きい住宅地域であるので、若年層よりはシニア層の方が多い傾向にあると
推定される。市内には近隣地域のような高級住宅地域はほぼなく、需要者も限られるが供給も限られるので、希少性、
ステイタス性があると考えられるので、地価は強含み傾向にある。１区画当たり５千万円前後が中心の価格帯になる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域にはアパート等は少ないが、周辺の賃貸物件では土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、また実際の
使用容積率も通常は低いため収益価格は低位に試算された。自用目的での取引が中心であり、近隣地域の事例は採用す
ることができなかったが、信頼性の高い類似地域の４事例を採用しているので、取引事例により求めた比準価格を採用
し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　金沢 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    186,000 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[104.0]		 100
[119.4]		 [100.0]
100		 151,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北陸経済の生産は足踏み状況にある。個人消
費は緩やかに回復しつつあるが、建築資材の
高騰により、県内の不動産取引件数は減少傾
向にある。

金沢を代表する高級住宅地としての地位を保
っており、周辺環境も整備され、希少性のあ
る住宅地域である。


特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 金沢 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公３
０
-61		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,160)
b ０２４公０
３
-2		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東6.6m市道
、中間画地
準住居
高度地区最高20m
(60,200)
c ０２４公１
８
-4		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西7m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(70,200)
d ０２４公２
８
-26		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西4.2m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高12m
駐車付置義務
(70,168)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
99,833  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
101,019 		 100
[  69.8]
144,726 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
145,000 
b (　           ) 
120,304  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
122,349 		 100
[  85.9]
142,432 
142,000 
c (　           ) 
144,578  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
149,594 		 100
[  96.0]
155,827 
156,000 
d (　           ) 
117,320  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.2]
159,599 		 100
[ 101.6]
157,086 
157,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -24.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    150,000 円／㎡]  



金沢 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の住宅地域のため適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,346,995 
1,285,096 
5,061,899 
3,937,050 
1,124,849 		 （　0.9738）
1,095,378 		 （  4.5 -  0.0 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     24,341,733 円　　　　（　     73,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 Ｓ3 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
風致地区
 40 ％   200 ％   200 ％   332 ㎡     14.5 m x   23.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階に４５㎡程度の住宅を想定し、計６戸 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
85.0 
93.50 
1,769 
165,402 		 2.0  330,804 
1.0  165,402 

 2～ 3		 住宅
110.00 
85.0 
93.50 
1,824 
170,544 		 2.0  341,088 
1.0  170,544 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
85.0 
280.50 

506,490 		 1,012,980 
506,490 
⑨年額支払賃料        506,490 円　×　12ヶ月　＝　       6,077,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     280.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         792,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,077,880 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         792,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       686,988 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,182,892 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,012,980 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,117 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          506,490 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         154,986 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,346,995 円　　　　（　        19,117 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４
　　　　-8		 1,882  
(   1,690) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]
1,901 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,879 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,824 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０９
　　　　-16		 1,658  
(   1,658) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,857 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
金沢 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 351,000 円  　　　　     58,500,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 206,096 円  　　　        6,869,880　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      113,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      497,200 円  　　　　     58,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        58,500 円  　　　　     58,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,500 円  　　　　     58,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,285,096 円　（　　　　　　         3,871 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9738    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 172,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0543 ×　 40 ％　＋　0.0674 ×  40 ％　＋ 0.0931 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,937,050 円  
（　　　　　        11,859 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,346,995 円      
②総費用 1,285,096 円      
③純収益　①－② 5,061,899 円      
④建物等に帰属する純収益 3,937,050 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,124,849 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,095,378 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,299 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,341,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      73,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市石引四丁目３６４番
 2200000319334-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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備考