令和6年1月15日　提出 富山朝日 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山朝日 5-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　小林　正伸   TEL.

鑑定評価額 5,650,000 円  １㎡当たりの価格 26,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下新川郡朝日町平柳字狐角地１４８番１外 ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 台形 1:1 店舗兼住宅 Ｓ3 小規模小売店舗が多 い駅に近い商業地域 北12m町道 水道、下水 泊 370m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 朝日町中心市街地に近い既成 商業地域 街 路 １２ｍ町道 交通 施設 泊駅北東方 370m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 泊駅に近い商業地域であり、特段の変動要因もないことから今後も現状を維持すると予測する。背後人口の減少 や郊外型商業施設等への顧客流出等により需給は弱含みであり、地価は今後も下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は朝日町を中心とした県東部の商業地域又は商住混在地域一帯であり、泊駅に近い商業地域が圏域の中心で ある。需要者の中心は朝日町に地縁性を有する個人事業者又は地元法人である。泊駅に近い既成商業地域で、背後人口 の減少、郊外型商業施設への顧客流出、担い手不足等により商況は低迷しているため宅地需要は低調であり、需給は弱 含みで推移するものと予測する。市場の中心価格帯は、規模、用途等により様々であるため見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等より朝日町、入善町、黒部市の商業地域を中心に価格牽連性が認められる取引 事例を収集しえたこと、自用目的の取引が中心で需要者は現実の取引価格水準を指標とすることから、実証的で信頼性 は高い。収益価格は、新規出店需要が乏しく収益物件の建設想定は困難であるため試算しなかった。従って、需要者の 行動原理に適い信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　魚津 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [155.3] [ 99.0] 100 26,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 背後人口の減少、国道８号沿いを中心とした 郊外型商業施設との競争激化、担い手不足、 駐車場不足等により、既存商店街は衰退傾向 が続いている。 泊駅に近い商業地域であり、幹線道路沿いの 郊外型商業施設等への顧客流出や担い手不足 等により商況は低迷しており、需給は弱含み で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％