令和6年1月15日　提出 入善 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   入善 -1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　小林　正伸   TEL.

鑑定評価額 5,380,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下新川郡入善町入膳字高堀４２１０番３４ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m町道 水道、下水 入善 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南   110 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５４年に開発された住宅 団地（入善小学校校区） 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 入善駅南東方 1.4km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地近郊の住宅団地であり、特段の変動要因もないことから今後も現状を維持すると予測する。少子高齢 化が進み外部からの転入需要も乏しいため需給は弱含みであり、地価は今後も下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は入善町及び周辺市町の住宅地域一帯であり、入善町内の住宅団地が圏域の中心である。需要者の中心は、 地縁性を有する一次取得者又は買替取得者であり、同一需給圏外からの転入需要は乏しい。入善町中心部周辺の成熟し た住宅団地であるが、少子高齢化が進み、周辺の新規分譲地に比較して競争力が劣ることから、需給は弱含みで推移す るものと予測する。市場の中心価格帯は、土地で５５０万円前後、新築戸建住宅で２，６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等より入善町内の住宅地域を中心に価格牽連性が認められる取引事例を収集しえ たこと、自己使用目的の取引が主であり市場参加者は現実に生起した取引価格水準を指標として意思決定を行うことか ら、実証的で信頼性は高い。一方収益価格は、戸建住宅地域に存するため賃貸市場が未成熟であることから試算しなか った。以上より、市場参加者の行動原理に適い信頼性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率及び高齢化率は県平均を大きく上 回り、需給は総じて弱含みである。令和６年 度の開庁を目指し町役場新庁舎の建設工事が 進められている。 成熟した住宅団地であるが、周辺の新規分譲 住宅地と比較して競争力に劣り、外部からの 転入需要も乏しいため、需給は弱含みで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％