令和6年1月12日　提出 舟橋 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舟橋 5-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　服部　浩之   TEL.

鑑定評価額 9,260,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中新川郡舟橋村竹内４４１番 ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗併用住宅、住宅 等の混在する駅前の 商業地域 東10.5m村道、南側道 水道、下水 越中舟橋近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．５ｍ村道 交通 施設 越中舟橋駅近接 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅前の商業地域で、格別の変動要因はなく今後も現状維持と予測する。住宅も混在するなど商業集積は低いが、 村内の中心エリアにあり利便性が高く値頃感もあるため需給は安定し、地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は舟橋村及び周辺市町内の商業地域である。主たる需要者は地元の法人事業者又は個人事業者等が中心であ る。店舗併用住宅、住宅等の混在する駅前の商業地域であり、住宅も混在するなど商業集積は低いが、越中舟橋駅周辺 は村内の公共公益施設等が集積する中心エリアのため利便性が高く、値頃感もあること等から需要は安定し、需給も安 定している。商業地の取引価格は規模によりバラツキがあるため、中心となる取引価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は舟橋村及び上市町・立山町の商業地の事例を採用して試算した。収益価格は自己使用の店舗等が中心で、賃 貸市場が未成熟であるため適用が困難で求められなかった。主たる需要者は自用目的の地元の法人事業者又は個人事業 者等が中心で、比準価格を重視した取引を行う傾向にあることから、同一需給圏内の類似地域に存する類似性の高い取 引事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地からの検討も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上市 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,400 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [100.4] [100.0] 100 26,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は持ち直している。舟橋村の人口は 増加傾向にあり、高齢化率は県内で最も低い 。村内の不動産市場は堅調な宅地需要から概 ね安定している。 格別の変動要因はない。駅前の商業地域で、 住宅も混在し商業集積は低いが、村内の中心 エリアで利便性が高く、値頃感から需要は安 定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％