令和6年1月15日　提出 射水 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 5-6 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　益井　美明   TEL.

鑑定評価額 22,300,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市作道２３８番外 ②地積 　(㎡) 1,103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 3:1 店舗兼住宅 Ｗ1 店舗、営業所等が建 ち並ぶ路線商業地域 北西30m国道 水道、下水 中新湊 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   130 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４７２号沿いの郊外路線 商業地域 街 路 ３０ｍ国道 交通 施設 中新湊駅南方 1.8km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧新湊市郊外の路線商業地域であり、地域的変化はみられない。新たな出店もみられず、商業繁華性は低く、周 辺の路線商業地域に対する競争力は劣るため、地価の下落は継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 平屋建店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね射水市及び隣接市の商業地域の圏域である。需要者は射水市に地縁性を有する県内の法人等が中心 である。店舗のほか共同住宅もみられる路線商業地域であるが、新規出店等はみられず、繁華性が低く、発展性に乏し い地域であり、競合する他地域の路線商業地域に対する競争力は劣るため、需要は弱含みで推移している。市場での需 要の中心価格帯は、物件によって様々であり見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層店舗が建ち並ぶ路線商業地域であるが、資産性を重視した自用目的の取引が中心であり、比準価格は射水市の類似 性の高い商業地域において信頼性の高い取引事例を得たことから規範性は高い。収益価格は、繁華性の乏しい路線商業 地域であり、事業採算性が低く収益物件の想定が非現実的であることから、試算しなかった。従って、信頼性の高い比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 5-11                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [ 99.0] 100 [156.2] [100.0] 100 20,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 射水市の商業地域は、郊外型店舗が連たんす る旧小杉町等の路線商業地域は比較的堅調で あるが、旧来からの既成商業地域は衰退傾向 にある。 共同住宅が混在する商業地域であり、地域に 変化はみられない。発展性が乏しく、相対的 競争力が劣るため、需要は弱含みであり、地 価は下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％