令和6年1月15日　提出 射水 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 5-5 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平   TEL.

鑑定評価額 76,600,000 円  １㎡当たりの価格 59,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市三ケ２４６４番１外 ②地積 　(㎡) 1,292   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 店舗 Ｓ1 低層の店舗等が建ち 並ぶ路線商業地域 北20m市道、背面道 水道、下水 小杉 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   350 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道二方路 交通 施設 小杉駅南西方 700m 法令 規制 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧小杉町の幹線道路沿いに店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域要因に格別な変動はみられない。宅地開 発による背後地人口の増加もあり、需給は安定的であり、地価は横這い傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね射水市及び隣接市の商業地域である。主たる需要者は県内または全国規模で店舗をチェーン展開する 事業者が想定される。射水市内では新たな商業エリアが開発される等、路線商業地域間での競争が激しくなっているが 、周辺地域では宅地開発がみられ、背後地人口の増加から、需給は安定的であり、地価は横這い傾向にある。取引され る価格帯は物件によって様々で、需要の中心となる特定の価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は射水市及び隣接市の類似性の高い商業地域の取引事例より試算した価格であり規範性は高い。近隣地域は自 己使用の店舗等が多い商業地域で、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との 検討を踏まえ、更に最近の市場動向や単価と総額との関連等にも十分留意、検討した結果、不動産市場の実態を反映し た信頼性の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,000 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 80.4] [100.0] 100 59,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 射水市の商業地域は、郊外型店舗等が建ち並 ぶ路線商業地域の需要は安定的だが、既成商 業地域は商況は低迷しており、衰退傾向が続 いている。 繁華性の高い路線商業地域であり、宅地開発 による背後地人口の増加もあり、需給は安定 的であり、地価は横這い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％