令和6年1月15日　提出 射水 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 5-4 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　宮川　裕司   TEL.

鑑定評価額 8,210,000 円  １㎡当たりの価格 46,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市三ケ字中吉原３６５４番１ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗併用住宅が建ち 並ぶ駅前の商業地域 西11.3m市道 水道、下水 小杉 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小杉駅前の既成商業地域 街 路 １１．３ｍ市道 交通 施設 小杉駅北方 100m 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 小杉駅前の既成商業地域であるが、出店意欲の乏しい地域性を有し、大きな地域要因の変動は期待できない。ま た、競争力が弱く需要が乏しいことから、当面の間地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は射水市の商業地域を中心に、周辺市の商業地域に及ぶ。需要者は射水市に地縁を有する個人事業者、法人 等が中心。射水市では、近年幹線道路沿いで郊外型店舗が立地するエリアの収益力が増大し、競争力が高まっている一 方、小規模店舗が多い在来型の商業地域である近隣地域では、客足・売上の減少が続き競争力が年々低下傾向にあるこ とから、地価の下落が継続している。土地の価格としては、規模によるばらつきがあるため中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、射水市、高岡市で特に地域性が類似し規範性の高い商業系地域の取引事例を重視して求めたものであり、 市場性を反映した信頼性の高い価格である。また、近隣地域は自己使用の店舗が中心で、貸店舗等が殆どなく収益目的 の取引需要が弱いことから、収益価格を適用しなかった。近隣地域においては、自用目的の市場性を重視した土地取引 が大半であることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,000 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [103.6] [100.0] 100 46,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 射水市の商業地域は、マクロ経済の不透明感 がある中で、地域の優劣、絶対額の程度によ り、需給は、横這い、弱含みの二極化状況で ある。 小杉駅前の既成商業地域においては、客足の 減少、店舗経営者の高齢化もあって、商況は 低迷しており、土地需要は減退傾向が継続し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％