令和6年1月15日　提出 射水 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 -14 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　富川　喜之   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市松木７１３番１外 ②地積 　(㎡) 599   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 北8m県道 水道、下水 第一イン新湊前 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   130 ｍ、北   420 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 第一イン新湊前駅南西 方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に存する既成住宅地域であり、当面はほぼ現状のまま推移すると予測する。小学校等の利便施設 等に近接していることから、需要は安定しており、地価水準は概ね横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は射水市郊外の住宅地域一円及び隣接市郊外における住宅地域で、特に市街化調整区域内の既存住宅地域と 牽連性が高い。需要者は同一需給圏内での世帯分離によるものが中心であり、同一需給圏外からの転入は乏しい。新規 需要が乏しいが、主要幹線道路へのアクセスが良く、小学校等の利便施設が近接し、需要は安定しているため、地価水 準は概ね横ばいと思料される。市場の中心となる価格帯については、規模によるバラツキがあり把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において、戸建の居住目的を中心とした信頼性のある複数の取引事例を収集し得た。一方、標 準地は市街化調整区域内宅地であり、賃貸建物の想定が地域的、行政的に困難なうえ、賃貸市場が成立していないため 、収益価格は試算しなかった。従って、快適性を重視する住宅地域にあって、取引価格の水準を指標に価格が決定され ることが一般的であるので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　射水 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.5] [100.0] 100 19,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 射水市の住宅地域は、旧小杉町や旧大島町等 は駅や道路交通網の点で利便性があり、需要 は底堅いが、旧新湊市等の沿岸部は需要が弱 含んでいる。 地域的変化はほとんどない。新規需要が乏し いが、周辺に小学校等の利便施設があるうえ 、幹線道路にもアクセスが良好なため、需要 は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％