令和6年1月15日　提出 射水 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 -12 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　山本　茂雄   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 36,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市二口字轟９９５番８ ②地積 　(㎡) 290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西6m市道 水道、下水 越中大門 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大門地区に位置する住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 越中大門駅南方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした住宅地域であり、当分の間ほぼ現状のまま推移すると予測する。供給が多い地域であるが 、需要も堅調であることから、需給は安定しており、地価もほぼ横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は射水市の住宅地域であり、大門地区が圏域の中心である。主たる需要者は射水市に居住もしくは隣接市へ 通勤する一次取得者又は買替取得者であり、圏外からの転入者も見られる。射水市は宅地供給が多いが、大門地区は住 環境、利便性とも比較的良好でファミリー層から人気があるため、需給は安定している。需要の中心となる価格帯は標 準地と同規模で１０００万円程度、新築の戸建住宅で３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は不動産市場を反映した取引事例から試算しているため、実証的で信頼性が高い。一方、収益価格は自己所有 の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、事業収支の観点からもアパート等の収益物件の想定が困難であることから試算 しなかった。標準地は快適性を重視する住宅地域にあることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一 般的と認められるので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　射水 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [ 96.0] [102.0] 100 35,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住環境、利便性の良好な住宅地域は需給が安 定しているが、人口減少、少子高齢化等が進 む住宅地域では需要が減退し、二極化が進行 している。 住環境の良好な住宅地域であり、新規の分譲 地と比較し割安感もあることから、需給は安 定し、地価もほぼ横ばいである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％