令和6年1月15日　提出 射水 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 -11 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　宮川　裕司   TEL.

鑑定評価額 7,010,000 円  １㎡当たりの価格 37,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市三ケ１１３１番８ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、下水 小杉 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小杉小学校校区の住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道　 交通 施設 小杉駅北西方 700m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅団地として成熟しており、地域要因に大きな変動はないものと予測する。また、駅から徒歩圏内であり、転 入需要も見られることから、経済情勢により不確実性を伴うものの、今後地価の上昇が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は射水市の住宅地域全域。需要者は射水市及び周辺市在住の３０～４０歳代の一次取得層が中心であるが、 買い替え需要も見られる。近隣地域は、小杉駅に徒歩圏内で比較的利便性が良好であるうえに、若い世代に対応した住 環境が良好な住宅団地であることから、供給過剰気味の小杉地区にあっても、需要が相応にあり、地価は上昇を維持し ている。土地の価格は６５０～７５０万円程度、新築の戸建住宅で２，８００～３，３００万円前後が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は住宅団地のため収益用の賃貸建物の想定が非現実的であり、貸家の賃貸市場も成立していないことから、収 益還元法を適用しなかった。また、比準価格は、地域性が類似した規範性のある取引事例を基に試算したものであり、 市場の実態を反映した精度の高いものである。近隣地域では自用目的での土地取引が大半であり、市場性に着目して取 引されることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　射水 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [ 94.1] [104.0] 100 37,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 射水市の住宅地域は、マクロ経済の不透明感 がある中で、地域の優劣、絶対額の程度によ り、需給は、強含み、横這い、弱含みの三極 化状況である。 小杉駅北口の住宅団地においては、土地需要 に加えて、中古住宅需要もあり、地価の値頃 感があることから、地価は安定乃至小幅な上 昇である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％