令和6年1月15日　提出 射水 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 -7 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　宮川　裕司   TEL.

鑑定評価額 5,580,000 円  １㎡当たりの価格 29,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市三ケ字中吉原３６０４番２外 ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 西4.5m市道 水道、下水 小杉 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小杉小学校校区の既成住宅地 域 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 小杉駅北西方 270m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 古い住宅が多い既成住宅地域であり、現環境を維持しつつ推移するものと予測する。また、居住者の高齢化が進 む住宅地域で競争力が劣ることから、当面の間、値頃感から小幅ながら地価の下落が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は射水市の住宅地域全域。需要者は射水市及び周辺市在住の３０～４０歳代の一次取得層が中心であるが、 買い替え需要も見られる。近隣地域は、小杉駅、商業施設に近いなど利便性が高いものの、街路条件が劣り、居住者の 高齢化が進行している在来住宅地域であるうえに、新興の分譲住宅地の供給過剰感もあって、需給は依然として弱含み である。土地の価格としては５００～８００万円前後、新築戸建で２，５００～３，０００万円前後が中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域においては、賃貸アパート等の収益用建物の想定が経済合理性の観点から妥当ではないことから、収益価格を 適用しなかった。また、比準価格は、戸建住宅が中心の地域性が類似した既成住宅地域の取引事例を基に試算したもの であり、市場の実態を反映した精度の高いものである。近隣地域では自用目的での土地取引が大半であり、市場性に着 目して取引されることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　射水 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [114.6] [101.0] 100 29,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 射水市の住宅地域は、マクロ経済の不透明感 がある中で、地域の優劣、絶対額の程度によ り、需給は、強含み、横這い、弱含みの三極 化状況である。 小杉地区の既成住宅地域においては、街路条 件が劣るうえに、小規模画地も多く見られ、 競争力が劣ることから、需給はやや弱含んで いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％