別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
射水 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
射水 -5 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　益井　美明   TEL.
鑑定評価額 6,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 射水市黒河字竹山３７１５番１外
 ②地積
　(㎡)		 316  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(70,200)

（その他）
不整形
1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ既成住宅地域
 北東6m市道 水道、下水 小杉

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   440 ｍ、西   260 ｍ、南   120 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 小杉駅南東方

2.7km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、一定の居住環境を維持し地域要因は安定している。市街化区域に近接し生活
施設への接近性は比較的良好である。需給は安定し、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は射水市及び周辺市も含めた住宅地域一円で、特に射水市の郊外の住宅地域との価格牽連性が高い。需要者
は近隣地域周辺に地縁性のある一次取得者が中心で、圏外からの転入は少ない。市街化調整区域内の集落的形態を有す
る住宅地域で、自動車利用による富山市への接近性は比較的良好で、地域要因が安定していることもあって、需給は安
定している。取引の中心価格帯は土地は６００万円前後で、新築戸建住宅はほとんど見られない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は比較可能な取引事例により試算したもので、現実の不動産市場の需給動向を反映し実証的で信頼性が高い。
一方、収益価格は、近隣地域は郊外の市街化調整区域にあって、収益用建物を想定することが困難なこと等から試算し
得なかった。市場参加者は収益性より居住の快適性を重視すると想定され、他の公示価格との均衡も考慮した上で、比
準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 射水市の住宅地域は、旧小杉町、旧大島町等
の市中心部の新規分譲地等の需要は堅調だが
、旧新湊市等の沿岸部は人気が乏しく、需要
は弱い。

市街化調整区域にあり、自然発生的な集落形
態を有することから地域要因は安定し、市街
化区域に近いことから需給は安定している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 射水 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４１１
１２４
-73592		 射水市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南16m市道、
東8m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
b ０２４１１
１２４
-66666		 射水市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
c ０２４１１
１２３
-73567		 射水市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西5m市道、
東4.5m、
二方路
｢調区｣ 

(60,200)
d ９２３２１
１２８
-62671		 射水市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2m道路、
中間画地
｢調区｣ 
建築形態規制
(70,200)
e ０２４１１
１３４
-66684		 射水市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東5.2m市道、
南5m、角地
｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,720  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
19,076 		 100
[ 101.3]
18,831 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
18,800 
b (　           ) 
20,268  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
20,268 		 100
[ 100.0]
20,268 
20,300 
c (　           ) 
15,913  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
16,090 		 100
[  86.1]
18,688 
18,700 
d (　           ) 
5,722  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  52.0]
11,004 		 100
[  59.0]
18,651 
18,700 
e (　           ) 
12,003  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
11,685 		 100
[  63.4]
18,431 
18,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　 -48.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -18.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,000 円／㎡]  



射水 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあって、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化調整区域内にあり、賃貸市場は未成熟である上、アパート等の賃貸用建物の想定をすることが経済合理性
の観点から妥当でないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 射水 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　射水市黒河字竹山３７１５番１
 2318000187430-0000
2 　射水市黒河字竹山３７１６番
 2318000187434-0000
3 　射水市黒河字竹山３７３１番
 2318000187456-0000
4 　射水市黒河字竹山３７３２番２
 2318000187458-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
射水 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
射水 -5 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　山本　茂雄   TEL.
鑑定評価額 6,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 射水市黒河字竹山３７１５番１外
 ②地積
　(㎡)		 316  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(70,200)

（その他）
不整形
1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ既成住宅地域
 北東6m市道 水道、下水 小杉

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   440 ｍ、西   260 ｍ、南   120 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市街化区域に近い在来の住宅
地域		 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 小杉駅南東方

2.7km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街化調整区域にある既成住宅地域であり、当分の間ほぼ現状のまま推移すると予測する。市街化区域に近く、
周辺地域では新規分譲も見られることから需給は安定しており、地価もほぼ横ばいで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は射水市街地外縁又は郊外の住宅地域一帯。主たる需要者は射水市に居住もしくは地縁性を有する一次取得
者又は買替取得者であり、圏外からの転入者は少ない。近隣地域は古くからの住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の既成
住宅地域で発展性が乏しいが、大規模住宅団地に近く割安感があることから、需給はほぼ安定している。需要の中心と
なる価格帯は標準地と同規模の土地で６００万円程度、新築の戸建住宅で２５００～２８００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は不動産市場を反映した取引事例から試算しているため、実証的で信頼性が高い。一方、収益価格は賃貸市場
が未成熟であり、また市街化調整区域のためアパート等の収益物件の建築が制約されることから試算しなかった。標準
地は快適性を重視する住宅地域にあることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる
ので、地域の市場動向を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住環境、利便性の良好な住宅地域は需給が安
定しているが、人口減少、少子高齢化等が進
む住宅地域では需要が減退し、二極化が進行
している。

近くに存する市街化区域内の住宅地域と比較
して、地価は割安感があり、需給はほぼ安定
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 射水 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４１１
１２４
-66666		 射水市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
b ０２４１１
１２４
-70624		 射水市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北8m市道、
西8m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
c ０２４１１
１２３
-73567		 射水市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西5m市道、
東4.5m、
二方路
｢調区｣ 

(60,200)
d ０２４１１
１２６
-70532		 射水市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南4.4m道路、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,268  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
20,268 		 100
[ 100.0]
20,268 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
20,300 
b (　           ) 
31,510  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
30,892 		 100
[ 172.6]
17,898 
17,900 
c (　           ) 
15,913  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
16,090 		 100
[  89.1]
18,058 
18,100 
d (　           ) 
16,073  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.2]
19,319 		 100
[ 104.2]
18,540 
18,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,000 円／㎡]  



射水 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  自然発生的な既成住宅地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 賃貸市場が未成熟であり、また市街化調整区域であることから標準地にアパート等の収益物件を建築することは
行政上の制約により困難である。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 射水 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　射水市黒河字竹山３７１５番１
 2318000187430-0000
2 　射水市黒河字竹山３７１６番
 2318000187434-0000
3 　射水市黒河字竹山３７３１番
 2318000187456-0000
4 　射水市黒河字竹山３７３２番２
 2318000187458-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考