令和6年1月15日　提出 射水 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 -3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　益井　美明   TEL.

鑑定評価額 4,090,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市七美２丁目６番９ ②地積 　(㎡) 303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ工業地背後の 住宅地域 南東6.4m市道 水道、下水 小杉 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．４ｍ 市道　 交通 施設 小杉駅北東方 7.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 海に近い住宅団地で、居住環境は良好で地域要因は安定している。沿岸部の住宅は競争力が弱く、旧新湊市中心 市街地からも距離があり、周辺に利便施設等が少ないことから、地価の下落傾向は継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は射水市及び隣接市の住宅地域一円で、特に海に近い沿岸部の住宅地との価格牽連性が高い。需要者は近隣 地域周辺に地縁性を有する一次取得者が主に想定され、圏外からの転入は少ない。良好な居住環境を維持しているもの の、沿岸部に近い住宅地は近年需要が弱い傾向にあることもあって、需給は弱含んでいる。需要の中心となる価格帯は 、土地で４００万円前後、新築戸建住宅で２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は比較可能な取引事例から試算された実証的な試算価格であり信頼性は高い。一方対象標準地は戸建住宅が標 準的使用の住宅団地内にあり、アパート等の収益物件は見られず賃貸市場が未成熟であること等から、収益価格は試算 しえなかった。需要者は収益性よりも快適性等が重視され、価格を指標に取引の可否を決定することが想定されるため 、代表標準地の価格との検討を踏まえ、信頼性の高い比準価格を重視して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　射水 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [146.0] [104.0] 100 13,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 射水市の住宅地域は、旧小杉町、旧大島町等 の市中心部の新規分譲地等の需要は堅調だが 、旧新湊市等の沿岸部は人気が乏しく、需要 は弱い。 地域要因は安定しているものの、海に近く塩 害等の可能性や、市街地まで距離があり、競 争力は劣るため、需給は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％