令和6年1月15日　提出 射水 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 -2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤川　泰史   TEL.

鑑定評価額 1,510,000 円  １㎡当たりの価格 18,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市本町１丁目４３６番２４ ｢本町１－１－１７｣ ②地積 　(㎡) 80   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 南西7.5m市道 水道、下水 庄川口 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧新湊市の海岸に近い古くか らの既成住宅地域 街 路 基準方位北、７．５ ｍ市道 交通 施設 庄川口駅東方 580m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧新湊市の沿岸部に所在する間口狭小の小規模画地が多い既成住宅地域である。地域要因に格別な変動はない。 間口狭小な画地であることや沿岸部の不人気傾向等から需要は弱く、地価下落傾向は継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は射水市及び高岡市北東部の住宅地域及び住商混在地域の範囲である。需要者は旧新湊市の居住者又は地縁 性を有する個人が中心であり、圏外からの転入者は少ない。間口狭小の小規模建物が建ち並ぶ既成住宅地域であり、画 地条件等が優る住宅地域に対して競争力は劣り、土地需要は弱く需給は弱含みである。市場での需要の中心となる価格 帯は、土地で１５０万円前後、新築戸建住宅は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住快適性を重視する自用目的の取引が中心であり、類似地域等において規範性のある取引事例を収集し得た。周辺は 間口狭小な小規模画地が建ち並ぶ地域であり、収益用建物の想定が困難であり収益価格は試算できなかった。したがっ て比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　射水 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [182.4] [102.0] 100 18,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化の影響が大きい沿岸部と山間部に 対して、旧小杉町等の内陸部の宅地需要は堅 調で、住宅地、商業地ともに二極化傾向が強 まっている。 地域要因に大きな変化はなく、間口狭小な画 地や沿岸部という立地条件から需要は弱含み で地価下落が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +89.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％