令和6年1月15日　提出 射水 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 -1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　富川　喜之   TEL.

鑑定評価額 7,970,000 円  １㎡当たりの価格 30,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市三日曽根１３番１２ ｢三日曽根１３－８｣ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北東6m市道 水道、下水 第一イン新湊前 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 第一イン新湊前駅南方 450m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移していくものと予測する。海岸近郊の既 成住宅地域であり、需要は弱含んでいるため、地価水準は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は射水市内における住宅地域のほか、隣接市の北部における住宅地域である。需要者の中心は、主に射水市 北部及びその周辺に居住または地縁性を有する者がほとんどである。地縁的選好性の需要はあるものの、海岸寄りの既 成住宅地域であり、外部からの転入者が少なく、宅地需要は弱含んでいる。需要の中心となる価格帯は、２６０㎡前後 の土地で８００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある複数の取引事例を収集し得た。周辺においては戸建住宅地域であり、ア パート等の収益物件は見当たらず、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格の試算ができなかった。住宅地域にお いては、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので、代表標準地との検討及び最近の経済状況 等を勘案し、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　射水 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [112.7] [101.0] 100 30,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 射水市の住宅地域は、旧小杉町や旧大島町等 は駅や道路交通網の点で利便性があり、需要 は底堅いが、旧新湊市等の沿岸部は需要が弱 含んでいる。 地域的変化はほとんどない。地縁的選好性の 需要はあるものの、海岸寄りの既成住宅地域 であり、外部からの転入者が少なく、需要は 弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％