令和6年1月15日　提出 南砺 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南砺 5-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　宮川　裕司   TEL.

鑑定評価額 2,700,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南砺市是安字上島２０６番１７ ②地積 　(㎡) 89   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗、営業所 等の並ぶ商業地域 南西14m国道 水道、下水 城端近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １４ｍ国道 交通 施設 城端駅近接 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 客足の減少傾向にある既成商業地域であり、地域要因の大きな変動は期待できない。また、城端地区の商業地域 においては、新規の出店需要は乏しく、競争力が低下傾向にあり、今後も地価の下落が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南砺市の商業地域を中心に、周辺市の商業地域に及ぶ。需要者は南砺市に地縁を有する個人事業者、法人 等が中心。南砺市においては、砺波市等に顧客が流出していることで市全体が衰退傾向にある中で、近隣地域において も、城端駅前の優位性はあるものの、店舗の連たん度が低く、客足・売上の減少が続くことから、地価の下落に歯止め が掛からない状況となっている。土地の価格としては、規模によるばらつきがあるため中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、南砺市で特に規範性の高い商業系地域の取引事例を重視して求めたものであり、市場性を十分に反映した 信頼性の高い価格である。また、近隣地域においては、自用物件が中心であり、新規出店等に伴う賃貸需要はほとんど なく、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格を適用しなかった。近隣地域においては、自用目的の市場性を重視 した土地取引が大半であることから、比準価格を標準に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南砺市の商業地域は、砺波市等へ顧客が流出 しており、新規の出店需要が乏しいことから 、大半の地域において、地価の下落が継続し ている。 城端地区の商業地域においては、店舗経営者 の高齢化、背後の人口減少等により、新規の 出店需要は乏しく、相対的に大きな地価下落 となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％