令和6年1月12日　提出 南砺 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南砺 -5 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　朝倉　秀朗   TEL.

鑑定評価額 3,230,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南砺市福光字細江１２６番４外 ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い市街地近郊の既成 住宅地域 北西5m市道 水道、下水 福光 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外型商業施設に近接した住 宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 福光駅北西方 1.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 生活の利便性に優れた住宅地域であり、アパート建築で農地の宅地転換も進んでいる。地価水準は既成市街地か らの転出の適地であり需要が安定的であることから横ばい傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南砺市既成市街地及びその外縁の住宅地域一帯。需要者は南砺市在住のファミリー層が中心であり分譲地 を除き圏外からの参入は少ない。市況は建築費高騰の影響に加え、少子高齢化が進む既成市街地における住宅地需要は 弱く低迷している。取引の大部分が自用目的の戸建住宅地であり、収益性より快適性を重視した価格形成が行われてい る。中心価格帯は土地３００万円程度、新築戸建物件３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は既成市街地及びその外縁に存し、価格形成要因が類似して代替競争関係が認められる取引事例から試算した 。収益価格は戸建住宅が標準的使用の住宅地域であり、間口狭小の小規模画地に収益用賃貸建物の想定は非現実的と判 断されるため求められなかった。快適性を重視する住宅地域であることから戸建住宅地の取引事例より求めた比準価格 を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南砺 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [ 91.7] [100.0] 100 21,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市況は景気回復により着実に持ち直している が、既成市街地は少子高齢化による需要の減 少と建築費高騰の影響で停滞している。 周辺に商業施設の多い生活利便性の良好な住 宅地域であり、地価は横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％