令和6年1月15日　提出 南砺 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南砺 -4 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　山本　茂雄   TEL.

鑑定評価額 4,640,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南砺市苗島字四番島３２８９番 ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 等が見られる住宅地 域 北東6.3m市道 水道、下水 福野 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧福野町の周辺に農地が残る 住宅地域 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 福野駅東方 400m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 福野地区の市街地外縁部にある既成住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。人口減少、少子高齢化及び 市内、隣接市の分譲地等の供給により、需要は乏しく、地価も弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南砺市及び隣接市の住宅地域であり、福野地区が圏域の中心である。主たる需要者は南砺市に居住もしく は地縁性を有する一次取得者又は買替取得者であり、圏外からの転入者は少ない。福野地区で農地が介在する住宅地域 であり、人口減少、高齢化等によりファミリー層からの人気がなく、需要は弱含みで推移している。需要の中心となる 価格帯は標準地と同規模で４００～５００万円程度、新築の戸建住宅で２３００～２７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は不動産市場を反映した取引事例から試算しているため、実証的で信頼性が高い。一方、収益価格は自己所有 の戸建住宅が多い住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なので試算しなかった。標準地は快適性を重視する住宅地域にあ ることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、地域の市場動向を踏まえ、比 準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内は人口減少、少子高齢化等が進行してい ることから、新規の分譲地を除いて需要は減 退傾向が継続している。 格別に変化はなく、駅に近い優位性があるが 、需要を喚起するまでには至らず、住宅地域 として衰退傾向が続き、地価も低位ながら下 落基調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％