令和6年1月15日　提出 南砺 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南砺 -3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　山本　茂雄   TEL.

鑑定評価額 3,260,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南砺市福野字貝川島５６０番２外 ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い住宅 地域 北西6.3m市道 水道、下水 福野 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧福野町の駅に近い既成の住 宅地域 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 福野駅南西方 350m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 福野地区の既成住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。人口減少、少子高齢化及び市内、隣接市の分譲 地等の供給により、需要は乏しく、地価も弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南砺市及び隣接市の住宅地域であり、福野地区が圏域の中心である。主たる需要者は南砺市に居住もしく は地縁性を有する一次取得者又は買替取得者であり、圏外からの転入者は少ない。福野地区の市街地にある既成住宅地 域であるが、人口減少、高齢化等によりファミリー層からの人気がなく、需要は弱含みで推移している。需要の中心と なる価格帯は標準地と同規模で３００～４００万円程度、新築の戸建住宅で２２００～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は不動産市場を反映した取引事例から試算しているため、実証的で信頼性が高い。一方、収益価格は自己所有 の戸建住宅が多い住宅地域であり、また標準地の画地規模が小さくアパート等の収益物件の想定が困難であることから 試算しなかった。標準地は快適性を重視する住宅地域にあることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されること が一般的と認められるので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南砺 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [ 78.2] [100.0] 100 25,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内は人口減少、少子高齢化等が進行してい ることから、新規の分譲地を除いて需要は減 退傾向が継続している。 格別に変化はなく、駅に近い優位性があるが 、需要を喚起するまでには至らず、既成住宅 地域として衰退傾向が続き、地価は下落基調 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％