令和6年1月15日　提出 小矢部 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小矢部 -1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤川　泰史   TEL.

鑑定評価額 8,120,000 円  １㎡当たりの価格 25,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小矢部市城山町１６８４番２７ ｢城山町２－４２｣ ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く公共施設に近い住 宅地域 東5m市道 水道、下水 石動 770m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 石動駅北方 770m 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した既成住宅地域であり格別な変動要因はないため、当分の間現状を維持していくと予測する。また、在来 住宅地域であり、絶対額としての値頃感があることから、当面の間地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小矢部市内の住宅地域全域である。需要者は小矢部市内の居住者または地縁性を有する３０～４０歳代の 一次取得者が中心で、買替え需要も見られる。近隣地域は居住者の高齢化が進行中の在来住宅地域ではあるものの、比 較的利便性が高いこと、値頃感があり価格次第では引き合いがあり、需給動向は概ね安定的である。土地は５００～９ ００万円前後、新築戸建で２，３００～２，８００万円前後が中心価格帯。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域でアパート等の収益物件が見られないことから、収益還元法を適用できなかっ た。比準価格は、戸建住宅を中心とした地域要因が類似した住宅地域の取引事例を基に試算したものであり、市場の実 態を反映したものである。需要の中心となるエンドユーザーは市場性に着目して取引を行うことから、比準価格を試算 し、近隣地域内の需給動向、代表標準地との秤量的検討のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　砺波 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [110.1] [102.0] 100 25,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小矢部市の住宅地域は、地域の優劣等がある 。地価動向は一定の方向ではなく、地域によ りバラツキが見られる。 城山地区及びその周辺一帯は、格別ば変動要 因はなく概ね需給は横這いの状況である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％