令和6年1月15日　提出 砺波 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   砺波 5-2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　富川　喜之   TEL.

鑑定評価額 23,100,000 円  １㎡当たりの価格 45,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 砺波市平和町１５番 ②地積 　(㎡) 511   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (60,200) （その他） 1:1 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗、事務所 、住宅等が多い路線 商業地域 北西12m市道 水道、下水 砺波 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 低層の店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 砺波駅北方 780m 法令 規制 （都） 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、当面はほぼ現状のまま推移すると予測する。戸建住宅が背後地に建 ち並び、地域の購買力が大きいことから、需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は砺波市を中心とした県西部に位置する商住混在地域及び商業地域である。需要者は、同一需給圏内に地縁 性を有する法人や個人事業者等が中心である。店舗や事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、背後住宅地の宅地需要 も安定しており、商況は安定していることから、宅地需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、規模によりまち まちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある複数の取引事例を収集し得た。一方、自用の店舗が中心の商業地域であ り、賃貸需要は乏しく、投資に見合う賃料水準が形成されておらず、収益性に着目した取引需要はほとんどみられない ため、収益価格は試算することができなかった。したがって、比準価格を中心にして、代表標準地との検討を踏まえて 、最近の経済状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　砺波 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,200 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [109.5] [100.0] 100 45,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外型商業施設等へ顧客流出が続いており、 商業収益性の向上を見込むことが困難な既成 の商業地域においては、需要は弱含んでいる 。 店舗や事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、 背後住宅地の宅地需要も安定しており、商況 は安定していることから、宅地需要は堅調で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％