令和6年1月15日　提出 黒部 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   黒部 5-2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤岡　隆徳   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 48,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒部市宇奈月温泉字桃原３３０番４４外 ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｓ5 土産店、飲食店等が 建ち並ぶ温泉街の商 業地域 北東7m県道、背面道 水道、下水 宇奈月温泉近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 ３階程度の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ県道 交通 施設 宇奈月温泉駅近接 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 富山県最大規模収容人数の温泉街。黒部峡谷・立山黒部アルペンルートを結ぶ新しい観光ルート開設が予定され ているが、観光客数増減の観光・関連事業リスクは高く、需要は弱含みで、地価水準は下落傾向で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 ３階程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 地質・地盤・地勢等　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、黒部市を中心とした県東部の商住混在地域及び商業地域圏域である。主たる需要者は、県内の事業者、 法人等が中心である。富山県最大規模収容人数の温泉街であり、需要者は、自己の店舗として利用する事業者等が中心 であるが、観光客数増減による収益力の不安定さもあり、観光・関連事業リスクは高く、需要は弱含みで、地価水準は 下落傾向で推移と予測。中心価格帯は、土地の価格として、規模によるばらつきがあり中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域の商業地域等で、自己使用目的での取引を中心とする規範性の高い取引事例を採用し、比準価 格を試算した。近隣地域は、自己使用店舗が中心であり、賃貸需要が乏しく、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は 試算し得なかった。以上から自己業務使用目的での商業地に対する需給動向を適切に反映した比準価格により、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　魚津 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 86.3] [100.0] 100 49,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 黒部市近郊の宅地需要は住宅地等で概ね堅調 であるが、少子高齢化が進む宇奈月地区等で は宅地需要は低迷している。観光地の商況は 回復途上である。 黒部峡谷・立山黒部アルペンルートを結ぶ新 しい観光ルート開設が予定されているが、観 光客数増減の観光・関連事業リスクは高く、 需要は弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％