令和6年1月15日　提出 黒部 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   黒部 5-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　小林　正伸   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 48,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒部市三日市字桜枝３２０９番１ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 店舗兼住宅 ＳＲＣ3 中小規模の店舗兼住 宅の建ち並ぶ駅近の 商業地域 南15m県道 水道、下水 電鉄黒部 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 電鉄黒部駅前の商店街 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 電鉄黒部駅南東方 120m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧来の駅前商業地域であり、特段の変動要因もないことから今後も現状を維持すると予測する。郊外型商業施設 等への顧客流出や担い手不足等に需給は弱含みであり、地価は当面下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は黒部市を中心とした県東部の商業地域又は商住混在地域一帯であり、黒部市内の駅前商店街が圏域の中心 である。需要者の中心は地縁性を有する地元法人企業又は個人事業者等である。旧来の駅前商店街で、背後人口の減少 、郊外型商業施設等への顧客流出や担い手不足等から商況は低迷し宅地需要は低調であることから、需給は弱含みで推 移するものと予測する。市場の中心価格帯は、規模、用途等により様々であるため見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等より黒部市及び隣接する魚津市の商業地域を中心に価格牽連性が認められる取 引事例を収集しえたこと、自用目的の取引が中心で市場参加者は現実の取引価格水準を指標とすることから、実証的で 信頼性は高い。一方収益価格は、新規出店需要が乏しい駅前商店街で収益物件の建設想定が困難であるため試算しなか った。従って、信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　魚津 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [ 87.0] [100.0] 100 48,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地近郊の宅地需要は住宅地、商業地とも に底堅いが、少子高齢化が進む生地地区や宇 奈月地区を中心とした郊外では弱含み傾向で 推移している。 旧来の駅前商店街であり、幹線道路沿いの郊 外型商業施設等への顧客流出や担い手不足等 により商況は低迷が続き、需給は弱含みで推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％