令和6年1月15日　提出 黒部 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   黒部 -4 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　小林　正伸   TEL.

鑑定評価額 5,190,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒部市宇奈月町浦山４０７番１０ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南東5m市道 水道、下水 浦山 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５９年に富山県住宅供給 公社が開発した住宅団地（宇 奈月小学校校区） 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 浦山駅北方 800m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧宇奈月町郊外の住宅団地であり、特段の変動要因もないことから今後も現状を維持すると予測する。地縁的選 好性が強く外部からの転入需要が乏しいため需給は弱含みであり、地価は当面下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は黒部市内の住宅地域一帯であり、旧宇奈月町郊外の住宅地域が圏域の中心である。需要者の中心は旧宇奈 月町に地縁性を有する一次取得者又は買替取得者であり、圏域中心外らの転入需要は乏しい。黒部市中心市街地周辺に おいて居住環境に優れた分譲住宅の供給が続き、競争力に劣る既成住宅団地の宅地需要は低調であり、需給は弱含みで 推移するものと予測する。市場の中心価格帯は、土地は５００万円程度、新築戸建住宅は２，６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等より黒部市内の住宅地域を中心に価格牽連性が認められる取引事例を収集しえ たこと、自己使用目的の取引が中心であり市場参加者は現実の取引価格水準を指標とすることから、実証的で信頼性は 高い。一方収益価格は、戸建住宅地域に存し賃貸市場が未成熟であることから試算しなかった。従って、市場参加者の 行動原理に適い信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　魚津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,500 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [173.7] [104.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地近郊の宅地需要は住宅地、商業地とも に底堅いが、少子高齢化が進む生地地区や宇 奈月地区を中心とした郊外では弱含み傾向で 推移している。 旧宇奈月町郊外の成熟した住宅団地であるが 、外部からの転入需要が乏しく、周辺の新規 分譲住宅地に比較して競争力に劣り、需給は 弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +72.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％