令和6年1月13日　提出 黒部 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   黒部 -1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　広瀬　信之   TEL.

鑑定評価額 9,750,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒部市新牧野２８８番７ ②地積 　(㎡) 260   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、空地等が見られる 住宅地域 北西6m市道 水道、下水 黒部 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成１９年頃に開発された住 宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 黒部駅南東方 1.4km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした戸建住宅地域で格別の変動要因はないので今後も現状維持と予測する。市中心部に近い利便性等 の良い住宅地だが周辺で住宅団地の開発が続き供給がやや多い状況から、地価は今後も下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は黒部市のうち桜井小学校校区一帯の住宅地域。需要者の中心は黒部市及びその周辺に居住する３０～４０ 歳代の一次取得者である。中心部や桜井小学校等への接近性に恵まれた利便性の良い住宅地域であるが、周辺で住宅団 地の開発が進み供給にやや過剰感がある状況から需給関係は弱含み基調にある。土地取引の中心価格帯は８００万～１ １００万円程度、また新築の戸建住宅取引は２８００万～３３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多い住宅地域であり自己住宅の建築を目的とした土地取引が中心であること等から収益価格は試算しなかっ た。比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求めているため実証的で信頼性が高く、取引において指標と なっている。よって、市場性を反映した比準価格を基に代表標準地の価格水準からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　入善 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,600 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 62.0] [100.0] 100 37,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復基調にあるが海外情勢や物価上昇 等が懸念される。住宅団地の需要は概ね堅調 だがそれ以外は弱含んでおり地価の下落が続 いている。 周辺には大型スーパー等も立地しており住環 境等の良好な住宅地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％