令和6年1月12日　提出 滑川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滑川 -3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　服部　浩之   TEL.

鑑定評価額 8,050,000 円  １㎡当たりの価格 24,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 滑川市上小泉４３４番外 ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 北西6m市道 水道、下水 中滑川 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   190 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 中滑川駅南東方 1.2km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済みの既成の住宅地域で、格別の変動要因はなく今後も現状を維持すると予測する。周辺の分譲住宅地 の供給が多く、それらとの競合関係等から需給はやや緩和傾向で、地価はやや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は滑川市内の住宅地域である。主たる需要者は滑川市に居住する一次又は買替取得者等が中心である。戸建 住宅の中に農地等も見られる区画整理済みの既成の住宅地域で、幹線道路沿いの郊外型店舗等への接近性に優れ利便性 及び住環境は良好であるが、周辺の分譲住宅地の供給が多く、それらとの競合関係等から需要は弱含みで、需給はやや 緩和傾向にある。取引価格帯は土地で概ね８００万円程度、新築戸建で概ね２５００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は中滑川及び西滑川駅徒歩圏の戸建又は混在住宅地の事例を採用して試算した。収益価格は戸建住宅を中心と した既成住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため賃貸用建物の想定が困難で求められなかった。居住の快適性・利便 性を重視する住宅地域で、自用目的での取引が中心であることから、同一需給圏内の類似地域に存する類似性の高い取 引事例から求めた比準価格を標準とし、周辺の標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は持ち直している。滑川市の人口は 減少傾向が続いており、高齢化も進行してい る。市内の不動産市場は全体的に弱含み傾向 が続いている。 格別の変動要因はない。既成の住宅宅地域で 、利便性及び住環境は良好だが周辺の分譲住 宅地の供給が多くそれらとの競合関係等から 、需要は弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％