令和6年1月15日　提出 氷見 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   氷見 5-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　宮川　裕司   TEL.

鑑定評価額 4,960,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 氷見市比美町１７８番 ｢比美町７－２０｣ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3.5 店舗兼旅館 Ｗ2 小売店舗、店舗兼住 宅等が建ち並ぶ商業 地域 西15m国道 水道、下水 氷見 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 氷見駅北方 1.1km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 客足の減少傾向にある既成商業地域であり、地域要因の大きな変動は期待できない。また、郊外の路線商業地域 の活況等により、中心市街地の競争力は低下傾向にあり、今後も地価の下落が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は氷見市の商業地域を中心に、周辺市の商業地域に及ぶ。需要者は氷見市に地縁を有する個人事業者、法人 等が中心。氷見市では、近年国道沿いで郊外型店舗が立地するエリアの収益力が増大し、競争力が高まっている一方、 客足・売上の減少が続く在来型のアーケード商店街である近隣地域の競争力は年々低下傾向にあり、依然として地価の 下落が継続している。土地の価格としては、規模によるばらつきがあるため中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、氷見市で特に規範性の高い商業系地域の取引事例を重視して求めたものであり、市場性を十分に反映した 信頼性の高い価格である。また、近隣地域は元本価格に見合う賃料が得られる地域でないうえに、自用での利用が大半 の地域であることから、収益価格を適用しなかった。近隣地域においては、自用目的の市場性を重視した土地取引が大 半であることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,000 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [116.6] [100.0] 100 41,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 氷見市の商業地域は、国道沿いの路線商業地 域が商況を反映して横這いである一方、その 他の在来商業地域は弱含みとなっており、二 極化状況である。 近隣地域及び周辺一帯のアーケード商店街に おいては、商況の低迷、店舗経営者の高齢化 により、全ての地点において地価の下落が継 続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％