令和6年1月15日　提出 氷見 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   氷見 -2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　宮川　裕司   TEL.

鑑定評価額 7,180,000 円  １㎡当たりの価格 31,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 氷見市窪２２７９番１７ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 、空地等が見られる 住宅地域 北西6m市道 水道、下水 氷見 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 窪小学校校区の住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道　 交通 施設 氷見駅南東方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ小規模住宅団地であり、今後も現環境を維持していくものと予測する。また、経済情勢によ り不確実性を伴うものの、相対的に競争力があり、今後地価は横這い乃至小幅な下落で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は氷見市の住宅地域全域。需要者は氷見市に地縁を有する３０～４０歳代の一次取得層が中心であるが、買 い替え需要も見られる。氷見市全体が富山県での位置関係から総じて競争力が弱い中で、近隣地域においては、市場性 のある小規模住宅団地で新規の転入需要もあるうえに、値頃感もあって、地価の下落が継続しているものの小幅なもの となっている。土地の価格としては６００～８００万円前後、新築戸建で２，５００～３，０００万円前後が中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、氷見市の住宅地域で規範性の高い取引事例を重視して試算したものであり、市場性を反映した精度の高い 価格である。また、近隣地域においては、戸建住宅が標準で、事業収支の観点からもアパート等の収益物件を想定する ことが非現実的であることから、収益価格を適用しなかった。近隣地域においては、自用目的で市場性を重視した土地 取引が大半であることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　氷見 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,400 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [104.0] 100 [ 90.0] [100.0] 100 31,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 氷見市の住宅地域は、高齢化が進行しており 、県内での位置関係もあって、不動産の絶対 的需要量が少なく、地価の下落が継続してい る地域が大半。 窪地区の住宅地域においては、宅地開発によ り供給がやや過剰であるものの、氷見市にあ っては相対的に競争力があり、地価の下落は 小幅である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％