令和6年1月15日　提出 魚津 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   魚津 5-2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　小林　正伸   TEL.

鑑定評価額 24,400,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 魚津市上村木１丁目１０７番 ｢上村木１－１－５｣ ②地積 　(㎡) 348   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 地区計画等 1:2 店舗兼倉庫 Ｓ2 小売店舗等が多い大 型量販店に隣接した 商業地域 西13m市道 水道、下水 魚津 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年に土地区画整理事 業により整備された商業地域 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 魚津駅南東方 450m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 小売店舗が多い既成商業地域であり、今後も衰退傾向が続くと予測する。幹線道路沿いの郊外型商業施設等への 顧客流出や担い手不足等により需給は弱含みであり、地価は今後も下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は魚津市内及びその周辺市町内の商業地域一帯であり、魚津市内の既成商業地域が圏域の中心である。主た る需要者は地元法人事業者又は個人事業者である。小売店舗等が多い大型量販店に隣接した既成商業地域で、隣接の大 型量販店を中心に一定の商業集積は見られるが、幹線道路沿いの郊外型商業施設等への顧客流出等により衰退傾向にあ り、需給は弱含みで推移するものと予測する。市場の中心価格帯は、規模、用途等が様々であるため見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等より魚津市中心市街地近郊の商業地域を中心に価格牽連性が認められる取引事 例を収集しえたこと、自用目的の取引が主で需要者は現実の取引価格水準を指標とすることから、実証的で信頼性は高 い。一方収益価格は、新規出店需要が乏しく収益物件の建設想定が困難であるため試算しなかった。従って、需要者の 行動原理に適い信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　魚津 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [ 60.2] [100.0] 100 69,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率及び高齢化率は県平均を上回り、 需給は総じて弱含みである。幹線道路沿いの 出店需要は底堅い反面、既存商店街は衰退傾 向が続いている。 小売店舗が多い既成の商業地域であるが、幹 線道路沿いの郊外型商業施設等への顧客流出 や担い手不足等により衰退傾向にあり、需給 は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％