令和6年1月15日　提出 魚津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   魚津 -2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　小林　正伸   TEL.

鑑定評価額 8,320,000 円  １㎡当たりの価格 41,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 魚津市吉島２丁目８０８番 ｢吉島２－８－２０｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等が混在する住宅地 域 南東6m市道 水道、下水 魚津 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５６年に土地区画整理事 業により開発された住宅地域 （清流小学校校区） 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 魚津駅東方 800m 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済みの既成住宅地域であり、特段の変動要因もないことから今後も現状を維持すると予測する。周辺の 新規分譲住宅地に比べて競争力が劣り需給は弱含みであるため、地価は当面下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は魚津市内の住宅地域一帯であり、魚津市中心市街地周辺の既成住宅地域が圏域の中心である。主たる需要 者は地縁性を有する一次取得者等であり、同一需給圏外からの転入も見られる。中心市街地に近い既成住宅地域であり 、生活利便性及び居住環境は良好であるが、周辺で供給が続く分譲住宅地に比較して競争力が劣り、需給は弱含みで推 移するものと予測する。市場の中心価格帯は、土地で８００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等より魚津市中心市街地近郊の住宅地域を中心に価格牽連性が認められる取引事 例を収集しえたこと、自用目的の取引が主で市場参加者は現実の取引価格水準を指標とすることから、実証的で信頼性 は高い。収益価格は、戸建住宅地域であり、画地規模が小さく間口も狭いことから収益物件の建設想定が困難であるた め試算しなかった。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　入善 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,600 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 58.0] [104.0] 100 41,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率及び高齢化率は県平均を上回り、 需給は総じて弱含みである。統合小学校周辺 の宅地需要は底堅いが、その他既存住宅地域 は低調である。 区画整理済みの既成住宅地域であり、供給が 続く周辺の新規分譲住宅地に比較して競争力 が劣り、需給は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％