令和6年1月15日　提出 高岡 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 9-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤岡　隆徳   TEL.

鑑定評価額 303,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市石丸７０８番１５ ②地積 　(㎡) 19,806   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 工場 中規模工場が多い富 山新港背後の臨海工 業地域 北16m市道 水道 海王丸 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   300 ｍ、南   400 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    19,500 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 富山新港臨海工業用地造成事 業として昭和３９年造成に着 手した工場地域。 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 海王丸駅南西方 1.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 富山県内の工場地需要は、価格水準が値ごろなことから底堅く存在している。当該地域に特段の変動要因はなく 現状のまま推移すると予測。価格水準が値ごろなため需要は堅調で、地価水準は上昇傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層の工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富山県内の工業地が存在する圏域である。主たる需要者は、富山県内の法人、北陸・全国規模の法人等 である。富山県内の工場地需要は、周辺地域と比べ価格水準が値ごろなことから底堅く存在し、土地需要は堅調であり 、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。中心価格帯は２００００㎡程度であれば、３億円前後であり、複合不動 産としては様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域の工業地で、自己使用目的での取引を中心とする規範性の高い取引事例を採用し、比準価格を 試算した。近隣地域は、自己使用工場が中心であり、賃貸需要が乏しく、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算 し得なかった。以上から自己業務使用目的での工業地に対する需給動向を適切に反映した比準価格により、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山県内における工業団地、物流用地に対す る土地需要は堅調であり、各自治体で、工業 団地等の計画が進展している。 既存工場の拡張等工場地に対する土地需要は 高まっており、需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％