別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高岡 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高岡 5-9 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　伊東　良浩   TEL.
鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 47,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高岡市京町２４９番１外
｢京町１１－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 292  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 国道沿いに店舗、事
務所等が建ち並ぶ商
業地域		 北東15.5m国道 水道、ガス、下水 高岡

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １５．５ｍ国道 交通

施設		 高岡駅北西方

2.1km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ古くからの商業地域であるが、特段地域要因に変動はない。住宅系用途も
散見され、商況に劣ることから土地需要は弱く、需給は弱含み。地価は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高岡市、隣接市の商業地域、商住混在地域の範囲である。主たる需要者は、高岡市に地縁性を持つ個人事
業者や地元法人が中心で、外部からの参入は少ない。周辺は古くからの商業地域であるが、画地規模は比較的小さく、
背後地人口も少子高齢化の影響で減少していることから商況は低迷している。事業用地としての需要は弱く需給は弱含
み。市場での需要の中心となる価格帯は規模等により様々であり見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 立地条件や資産性等を重視した自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において規範性のある取引事
例を収集し得た。商業収益性を重視した投資目的の取引は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと
から、収益価格は低位に試算された。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参考として、さらに代表標準地との検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高岡 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     48,000 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[100.5]		 [100.0]
100		 47,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外型の路線商業地域に対する需要は堅調で
あるが、中心市街地の既成商業地域に対する
需要は総じて弱い状況が続いている。


古くからの商業地域で商圏は狭く、商況の低
迷が続いており、地価は下落傾向が続いてい
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高岡 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４１０
２２８
-66505		 高岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8.5m市道
、北西2.5m、
二方路
近商

(90,300)
b ０２４１０
２３３
-70682		 高岡市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東18.5m県
道、
南東25m、
二方路
準工
特別用途地区
(60,200)
c ０２４１０
２３３
-74323		 高岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10.5m市
道、北西4m、
二方路
１中専

(70,200)
d ０２４１０
２３７
-66991		 高岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東25m国道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
e ０２４１０
２３３
-62624		 高岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6.5m市道
、中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,274  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
35,822 		 100
[  77.0]
46,522 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
46,500 
b (　           ) 
42,876  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
44,663 		 100
[  92.4]
48,337 
48,300 
c (　           ) 
42,342  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
40,003 		 100
[  85.0]
47,062 
47,100 
d (　           ) 
27,802  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  65.0]
42,430 		 100
[ 104.6]
40,564 
40,600 
e (　           ) 
48,928  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
47,489 		 100
[  95.5]
49,727 
49,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,400 円／㎡]  



高岡 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,441,260 
1,256,723 
4,184,537 
3,853,980 
330,557 		 （　0.9733）
321,731 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      6,565,939 円　　　　（　     22,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高岡 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層の店舗兼事務所 148.00 Ｓ2 296.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   292 ㎡     11.5 m x   27.0 m  前面道路：国道     　  15.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地の利用状況から、２階建程度の低層店舗付事務所を想定した。 ⑦有効率　  93.2 ％
の理由		 同種のテナントビルとしては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
148.00 
94.6 
140.00 
1,915 
268,100 		 3.0  804,300 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
148.00 
91.9 
136.00 
1,724 
234,464 		 3.0  703,392 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
296.00 
93.2 
276.00 

502,564 		 1,507,692 
0 
⑨年額支払賃料        502,564 円　×　12ヶ月　＝　       6,030,768 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     276.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は徴収しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,030,768 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       603,077 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,427,691 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,507,692 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,569 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,441,260 円　　　　（　        18,634 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｃ０２２８
　　　　-7		 1,733  
(   1,726) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,842 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,920 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,915 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｃ０２３６
　　　　-2		 2,392  
(   2,289) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
1,997 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高岡 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 329,400 円  　　　　     54,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 180,923 円  　　　        6,030,768　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      109,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      527,000 円  　　　　     54,900,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        54,900 円  　　　　     54,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,900 円  　　　　     54,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,256,723 円　（　　　　　　         4,304 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     296.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0702     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,853,980 円  
（　　　　　        13,199 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,441,260 円      
②総費用 1,256,723 円      
③純収益　①－② 4,184,537 円      
④建物等に帰属する純収益 3,853,980 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 330,557 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 321,731 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,102 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,565,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高岡 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高岡市京町２４９番１
 2302000073253-0000
2 　高岡市京町２４９番１４
 2302000073264-0000
3 　高岡市京町２５０番７
 2302000087788-0000
4 　高岡市京町２５０番８
 2302000087789-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
高岡 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高岡 5-9 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　朝倉　秀朗   TEL.
鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高岡市京町２４９番１外
｢京町１１－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 292  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 国道沿いに店舗、事
務所等が建ち並ぶ商
業地域		 北東15.5m国道 水道、ガス、下水 高岡

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       297 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 地元資本の企業が多い商業地
域		 街

路		 １５．５ｍ国道 交通

施設		 高岡駅北西方

2.1km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの商業地域であるも小規模画地が多く駐車場を確保できないことから集客力が劣り衰退傾向にある。背
後地人口の減少と需要を喚起するような要因が見当たらないため地価の下落は今後も続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高岡市既成市街地及びその外縁の商業地域一帯。需要は事業目的の地元企業及び個人が主であり駐車場や
居住目的の需要も見込まれる。市況は一部観光地を除き既成市街地に百貨店や劇場など集客施設がなく顧客を引きつけ
る魅力に乏しいことから低迷している。地価水準は郊外型店舗やインターネット通販との競合で顧客を奪われ住宅地域
に近い水準まで下落しており、近年は微減傾向にある。土地の中心価格帯は規模の開差が大きく特定できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる高岡市既成市街地に所在する商業地の取引事例を採用し
て試算を行った。収益価格は、賃借需要が弱く家賃が低廉であることに加え、建築費高騰により低位に求められた。本
件においては高岡市の商業地の実需を反映した取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高岡 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     48,000 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[100.5]		 [100.0]
100		 47,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高岡市の小売業は既成市街地の総人口減少と
少子高齢化で背後地が縮小し、郊外型店舗に
対抗できないことから衰退傾向が続いている
。

幹線道路沿いであるも小規模画地が多く店舗
前に駐車場を確保できないため通過地帯とな
っており、商況回復が見込めず住宅地への移
行が続いている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高岡 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４１０
２２２
-59805		 高岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東9.8m市道
、北西4m、
二方路
近商

(90,300)
b ０２４１０
２２２
-70705		 高岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南9m市道、
北10.5m、
二方路
商業

(100,540)
c ０２４１０
２３７
-66991		 高岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東25m国道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
d ９２３２０
２２７
-62558		 高岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東10.5m市
道、中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,666  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
37,687 		 100
[  79.4]
47,465 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
47,500 
b (　           ) 
23,707  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  70.0]		 100
[  71.4]
47,291 		 100
[ 100.4]
47,103 
47,100 
c (　           ) 
27,802  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  80.0]		 100
[  65.0]
53,038 		 100
[ 111.8]
47,440 
47,400 
d (　           ) 
63,643  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
63,325 		 100
[ 130.6]
48,488 
48,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -28.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,500 円／㎡]  



高岡 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,328,616 
1,236,278 
4,092,338 
3,715,200 
377,138 		 （　0.9603）
362,166 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      7,391,143 円　　　　（　     25,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高岡 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所 148.00 Ｓ2 296.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   292 ㎡     11.5 m x   27.0 m  前面道路：国道     　  15.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の利用状況から１階店舗、２階事務所（各階フロア貸し）と判定した。 ⑦有効率　  93.2 ％
の理由		 階段室、玄関ホール
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
148.00 
94.6 
140.00 
1,864 
260,960 		 3.0  782,880 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
148.00 
91.9 
136.00 
1,700 
231,200 		 3.0  693,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
296.00 
93.2 
276.00 

492,160 		 1,476,480 
0 
⑨年額支払賃料        492,160 円　×　12ヶ月　＝　       5,905,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     276.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,905,920 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       590,592 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,315,328 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,476,480 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,288 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,328,616 円　　　　（　        18,249 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｃ０２３６
　　　　-2		 2,392  
(   2,289) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,981 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,869 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,864 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｃ０２２８
　　　　-4		 1,549  
(   1,545) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[ 80.0]
1,756 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高岡 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 324,000 円  　　　　     54,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 177,178 円  　　　        5,905,920　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      108,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      518,400 円  　　　　     54,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        54,000 円  　　　　     54,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,000 円  　　　　     54,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,236,278 円　（　　　　　　         4,234 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9603    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 177,000 円／㎡　×　     296.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,715,200 円  
（　　　　　        12,723 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,328,616 円      
②総費用 1,236,278 円      
③純収益　①－② 4,092,338 円      
④建物等に帰属する純収益 3,715,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 377,138 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 362,166 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,240 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,391,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高岡 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高岡市京町２４９番１
 2302000073253-0000
2 　高岡市京町２４９番１４
 2302000073264-0000
3 　高岡市京町２５０番７
 2302000087788-0000
4 　高岡市京町２５０番８
 2302000087789-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
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備考