別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高岡 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高岡 5-8 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤川　泰史   TEL.
鑑定評価額 51,900,000 円  １㎡当たりの価格 70,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 56,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高岡市野村１３１９番２外
 ②地積
　(㎡)		 738  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(74,200)

1:2		 店舗

Ｓ1		 中規模な小売店舗が
建ち並ぶ路線商業地
域		 北西21m県道 水道、ガス、下水 高岡

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南   200 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  41.0 ｍ、規模　　       740 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 主要地方道高岡環状線沿いの
路線商業地域		 街

路		 ２１ｍ県道 交通

施設		 高岡駅北東方

3.4km		 法令

規制		 近商
(74,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いでやや繁華性の優る商圏が広い路線商業地域で、格別な変動要因がないため今後も当分の間現状を維持
していくと予測する。近年の地域経済情勢に伴い、地価水準はやや弱含みに推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 平家建店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は呉西地区の商業地域。主たる需要者は地元又は高岡市に地縁性を持つ個人事業者や法人であり、同一需給
圏外からの参入も一部見られる。当地域は、交通量の多い繁華性の優る路線商業地域であるが、一般的要因や地域経済
情勢の影響を伴い、収益性はやや低下の様子で、不動産需要、地価水準はやや弱含みである。なお、取引される価格帯
は画地規模によりバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は特に見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用や賃貸用（定期借地）目的の取引が多く、土地価格に見合う賃料（家賃）水準が形成されていないため、収益価格
が低位に試算された。したがって、代表標準地の公示価格との均衡に留意し、比準価格を重視するとともに、収益価格
を参酌の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高岡 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     98,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[140.8]		 [100.0]
100		 70,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高岡市内の商業地域は、大型ＳＣや郊外型店
舗への顧客流出が続き、中心商業地域や既成
商業地域の需給動向は弱含みである。


集客力のある路線商業地域であるが地域経済
情勢を反映し、新規出店需要はやや弱含んで
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高岡 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４１０
２２６
-74407		 高岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東9.6m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
b ０２４１０
２３３
-70682		 高岡市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東18.5m県
道、
南東25m、
二方路
準工
特別用途地区
(60,200)
c ９２３２０
２２６
-70285		 高岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西11m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ９２３２０
２３４
-62660		 高岡市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北22m国道、
南5m、二方路
準工
特別用途地区
(60,200)
e ９２３２０
２２７
-62558		 高岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東10.5m市
道、中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,750  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
78,535 		 100
[ 112.1]
70,058 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
70,100 
b (　           ) 
42,876  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
44,663 		 100
[  63.2]
70,669 
70,700 
c (　           ) 
35,105  		 100
[ 100.0]		 [  97.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[  85.5]
49,989 		 100
[  71.0]
70,407 
70,400 
d (　     20,291) 
40,582  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
49,221 		 100
[  70.0]
70,316 
70,300 
e (　           ) 
63,643  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
62,243 		 100
[  88.8]
70,093 
70,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     70,300 円／㎡]  



高岡 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地域に存し、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,349,590 
1,551,800 
4,797,790 
3,653,280 
1,144,510 		 （　0.9603）
1,099,073 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     22,430,061 円　　　　（　     30,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高岡 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 300.00 Ｓ1 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 74 ％   200 ％   200 ％   738 ㎡     18.0 m x   41.0 m  前面道路：県道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層店舗等が連たんする路線商業地域で、上記の通りと判定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
1,950 
585,000 		 6.0  3,510,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

585,000 		 3,510,000 
0 
⑨年額支払賃料        585,000 円　×　12ヶ月　＝　       7,020,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,020,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       702,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,318,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,510,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,590 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,349,590 円　　　　（　         8,604 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｃ０２２６
　　　　-8		 1,935  
(   1,855) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,995 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,960 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,950 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｃ０２２８
　　　　-7		 1,733  
(   1,726) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,941 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高岡 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 318,600 円  　　　　     53,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 210,600 円  　　　        7,020,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      406,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      509,700 円  　　　　     53,100,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        53,100 円  　　　　     53,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,100 円  　　　　     53,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,551,800 円　（　　　　　　         2,103 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9603    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 172,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,653,280 円  
（　　　　　         4,950 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,349,590 円      
②総費用 1,551,800 円      
③純収益　①－② 4,797,790 円      
④建物等に帰属する純収益 3,653,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,144,510 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,099,073 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,489 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,430,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高岡 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高岡市野村１３１９番２
 2302000234612-0000
2 　高岡市野村１３１９番４
 2302000234614-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高岡 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高岡 5-8 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　益井　美明   TEL.
鑑定評価額 51,900,000 円  １㎡当たりの価格 70,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 56,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高岡市野村１３１９番２外
 ②地積
　(㎡)		 738  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(74,200)

1:2		 店舗

Ｓ1		 中規模な小売店舗が
建ち並ぶ路線商業地
域		 北西21m県道 水道、ガス、下水 高岡

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南   200 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  41.0 ｍ、規模　　       740 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 主要地方道高岡環状線沿線の
路線商業地域		 街

路		 ２１ｍ県道 交通

施設		 高岡駅北東方

3.4km		 法令

規制		 近商
(74,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域を走る主要地方道高岡環状線は伏木港及び新高岡駅を繋ぎ各種主要幹線街路と交差する系統連続性に優
れた道路で郊外型店舗用地の需要が高いが、供給も多いため地価水準は下落傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 平家建店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高岡市既成市街地及びその外縁の商業地域一帯。需要者は地元企業及び全国展開を図る企業並びに投資家
等であり、定期借地権設定目的が主流である。商況は駐車場を備えた店舗については良好であるが、大型店及び同業者
との競争が激化している。現在もスーパーマーケットやドラッグストアの出店が続いているが供給も多いことから地価
は弱含みで推移している。土地の中心価格帯は規模や土地単価の開差が大きく特定できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる商業地域で成立した取引事例を採用して試算を行った。
収益価格は撤退した店舗等が低家賃で供給されていることから、土地価格に見合う賃料を徴収できないため低位に求め
られた。実需を反映した取引事例より求めた比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高岡 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     98,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[140.4]		 [100.0]
100		 70,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高岡市の商業地の地価は、幹線街路沿線で店
舗用地の需要が高く横ばい傾向の地域と既成
市街地では廃業が続き下落傾向の地域が見ら
れる。

地域要因に大きな変動はないが、国道８号か
ら市心に繋がる道路で交通量は多いが、地域
経済情勢を反映して、新規出店需要はやや弱
含みである。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高岡 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９２３２０
２２７
-62558		 高岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東10.5m市
道、中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b ０２４１０
２３７
-66991		 高岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東25m国道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
c ０２４１０
２２２
-59805		 高岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東9.8m市道
、北西4m、
二方路
近商

(90,300)
d ０２４１０
２３３
-62624		 高岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6.5m市道
、中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,643  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
62,243 		 100
[  87.9]
70,811 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
70,800 
b (　           ) 
27,802  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  80.0]		 100
[  65.0]
53,038 		 100
[  76.2]
69,604 
69,600 
c (　           ) 
34,666  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
37,687 		 100
[  53.6]
70,312 
70,300 
d (　           ) 
48,928  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
47,489 		 100
[  67.5]
70,354 
70,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　 -35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     70,300 円／㎡]  



高岡 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,427,739 
1,538,592 
4,889,147 
3,591,360 
1,297,787 		 （　0.9603）
1,246,265 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     25,433,980 円　　　　（　     34,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高岡 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
平家建の店舗 300.00 Ｓ1 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 74 ％   200 ％   200 ％   738 ㎡     18.0 m x   41.0 m  前面道路：県道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 幹線街路沿いの路線商業地域であり鉄骨造平家建の一棟貸しの店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
1,974 
592,200 		 6.0  3,553,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

592,200 		 3,553,200 
0 
⑨年額支払賃料        592,200 円　×　12ヶ月　＝　       7,106,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,106,400 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       710,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,395,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,553,200 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,979 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,427,739 円　　　　（　         8,710 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｃ０２３５
　　　　-5		 2,020  
(   1,928) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,924 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,984 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,974 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｃ０２３６
　　　　-2		 2,392  
(   2,289) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[117.0]		 100
[100.0]
2,044 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高岡 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 313,200 円  　　　　     52,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 213,192 円  　　　        7,106,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      406,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      501,100 円  　　　　     52,200,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        52,200 円  　　　　     52,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,200 円  　　　　     52,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,538,592 円　（　　　　　　         2,085 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9603    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 169,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,591,360 円  
（　　　　　         4,866 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,427,739 円      
②総費用 1,538,592 円      
③純収益　①－② 4,889,147 円      
④建物等に帰属する純収益 3,591,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,297,787 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,246,265 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,689 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,433,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高岡 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高岡市野村１３１９番２
 2302000234612-0000
2 　高岡市野村１３１９番４
 2302000234614-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考